Как продавать курортную недвижимость

Обновлено: 18.09.2024

Вы решили продать недвижимость в Португалии . Первый вопрос, который нужно решить, вы будете продавать недвижимость своими силами, или воспользуетесь услугами риелторского агентства. Первый вариант мы рассматривать не будем, все зависит от ваших возможностей и желания заниматься этим непростым процессом самостоятельно. Здесь вы узнаете некоторые правила и основные моменты сотрудничества с агентствами недвижимости, а также найдете некоторые практические советы.

Продажа недвижимости через агентство

Вы можете заключить с агентством эксклюзивный контракт. Это значит, что ваш объект будет продавать только это агентство, и вы не имеете права сотрудничества с другими компаниями, а также не можете продавать ваше недвижимое имущество сами. Ну а если и найдете сами покупателя, то все равно агентство попросит у вас половину оговоренной комиссии.

Вы также можете сотрудничать с несколькими агентствами по неэксклюзивным контрактам, в этом случае важно оговорить единую цену для всех.

Определите реальную стоимость вашей недвижимости. Вы можете сделать это сами, изучив цены аналогичных вашему объектов. Но лучше обратится в агентство, которое сделает вам это профессионально и качественно.

При назначении цены на недвижимость следует учесть комиссию агентства, которое будет ее продавать. При продаже недвижимости в Португалии комиссия составляет от 3% до 5%.

Можно попробовать продать объект быстро по максимальной цене. Если это не получилось, то цену придется снизить до средней по рынку.

Если ваша недвижимость находится в привлекательном для иностранных покупателей районе Португалии, то поручите ее продажу риелторской компании, которая имеет выход на иностранные рынки недвижимости и сотрудников, говорящих на разных языках.

Будьте внимательны при оформлении контракта с агентством, проследите, чтобы в нем были отражены все нюансы вашего сотрудничества. В том числе обязательно должна быть указана продажная цена объекта, размер комиссии, положение о том, что вы можете продавать свою недвижимость сами.

Важным фактором быстрой продажи является внешний и внутренний вид вашего дома или квартиры. Иногда стоит освежить лакокрасочное покрытие стен или других элементов, заменить на новые аксессуары в ванных комнатах и на кухне, обновить какие-то элементы сантехники. Все эти и другие действия как правило не требуют капитальных затрат, но создают хорошее первое впечатление у покупателя и выгодно выделяют вашу недвижимость среди других похожих объектов.

Документы, необходимые для продажи недвижимости в Португалии

Выписка из регистрационной палаты (Certidão de Teor). В ней указаны, местоположение объекта, его тип и информация о собственниках.

Выписка из налоговой инспекции (Caderneta Urbana/Rustica Predial) или Домовая книга (Caderneta Predial). Это документы о постановке объекта недвижимости на учет в налоговом органе, также содержит все технические данные об объекте.

Жилищный сертификат (Licença de Habitação). Документ из муниципалитета, подтверждающий соответствие объекта строительным нормам. Применяется только к зданиям, возведенным после 07.08.1951 года.

Паспорт объекта (Ficha Técnica de Habitação). Это документ о праве собственности, включает в себя Жилищный сертификат и выписку из налоговой инспекции. В нем также указываются реквизиты и контакты подрядчика и заказчика строительства, поставщика строительных материалов, к которым, в случае необходимости, можно будет предъявить претензии по качеству строительства. Паспорт требуется только для объектов с жилищным сертификатом, выданным после 30.03.2004 года.

Документ на отказ от права Преимущественной покупки (Direito de Preferência). В соответствии с законом, действующим в Португалии, муниципалитет Лиссабона, а так же некоторых других португальских городов обладает правом на покупку недвижимости в первую очередь. Поэтому, прежде чем продать недвижимость, которая отвечает этим условиям, владелец должен просить муниципалитет вынести решение о возможной заинтересованности в реализации права первого выбора.

Сертификат по энергосбережению (Certificado Energético). Документ соответствия объекта новым нормам по расходу электроэнергии с присвоением соответствующей категории.

Привлекательность Турции строится на паспорте за инвестиции (золотом паспорте): с 2017 года здесь можно получить гражданство, купив недвижимость. За два года турецкий паспорт получили 15 000 человек. Такое гражданство в первую очередь позволяет путешествовать по миру проще — более 100 стран принимают без виз. Хотя это не касается ЕС.

Наибольший спрос наблюдается у тех направлений, которые дают возможность не только приобрести недвижимость, но и оформить иммиграционный статус. Это Латвия, Греция, Испания, Португалия, Черногория, Турция. В последнее время уменьшился спрос на lifestyle-недвижимость, а вот интерес на недвижимость для оформления ВНЖ или гражданства и инвестиций только повысился. Причина простая: инвесторы стали понимать, что их накопленные средства могут находиться в Европе в большей безопасности, поэтому всё чаще выбирают недвижимость как инструмент для сохранения активов и получения доходности наряду с оформлением иммиграционного статуса.

Справка. Стоимость квадрата в городах России, по данным Росриэлта:

Москва — 320 288 рублей.
Сочи — 262 876 рублей.
Санкт-Петербург — 165 432 рублей.
Геленджик — 155 140 рублей.
Хабаровск — 118 313 рублей.
Благовещенск — 114 282 рублей.
Казань — 113 336 рублей.
Новосибирск — 89 138 рублей.
Екатеринбург — 86 949 рублей.
Вологда — 41 211 рублей.
Мурманск — 28 747 рублей.

Инвестиции на курорте

Многие россияне решаются приобрести квадратные метры в другом государстве ради получения пассивного дохода. И здесь выигрывают курортные страны и города: если покупать недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, в туристический сезон можно получить неплохую годовую доходность (от первоначальных вложений) — 3-5% до вычета налогов. С этой прибыли ты еще и налог платишь.. Плюс хоть и не решающий, но приятный.

Однако не все курортные города доступны среднестатистическому россиянину — Турция и Болгария скорее исключение, чем правило. В остальных странах цены на недвижимость намного выше.

В 2020 году они успешно падали, особенно в Болгарии, Турции, Испании и Италии, Греции. Причины — последствия пандемии, особенно для туристической отрасли, и закрытие курортов. Предложение росло, цены снижались, но до поры до времени. После того, как спрос вырос, традиционно подтянулись и цены.

Самым доступным в Европе оказалось жильё в Болгарии: €578 за м2 (47 910 рублей). Хотя в столице страны цифра в среднем в два раза выше.

В Турции цены ещё ниже: €323 за м2 (26 773 рубля) в 2021 году, и это при том, что цифра выросла с 2020 года — было €230 за м2 (19 064 рубля). Популярностью у россиян пользуются и Стамбул, и курортные города.

В Греции в 2020 году недвижимость дешевела на 15-20%: в основном в Афинах и Салониках. Апартаменты на островах можно найти за € 50 000. Но в 2021 году аттракцион невиданной щедрости закончился: в третьем квартале цены в Греции подросли на 7,2% в годовом исчислении. Самый заметный скачок — на севере и западе Афин. В отдельных районах страны рост сумасшедший: на 32% по отношению к 2020 году. Цена квадратного метра превышает €2000 (165 780 рублей).

В Испании цифры ещё выше: в Барселоне квадратный метр стоит почти €6000 (497 340 рублей), в Мадриде — около €5000 (414 450 рублей), а вот в Аликанте всего €2100 (174 069 рублей), как следует из отчёта Deloitte. В 2020 году россияне совершили в этой стране меньше всего сделок по покупке недвижимости за последние 10 лет — только 1900. В основном из-за невозможности въехать в страну.

Новые сделки проводили преимущественно россияне, которые уже являются резидентами Испании. Тем не менее, наши граждане — покупатели одних из самых дорогих квартир в стране. Остальные иностранцы выбирали жильё подешевле. Если это понятие вообще применимо к Испании.

Элитная недвижимость для жизни

Стабильный спрос, стабильное предложение, стабильно высокая цена — всё это о более дорогой части Европы: Великобритании, Швейцарии, Австрии, Монако, Германии. Поскольку здесь недвижимость приобретают преимущественно ультрахайнеты, существенных изменений на этом рынке не произошло. Цены не упали, но интерес к жилью остался.

Весной 2021 года спрос на элитную лондонскую недвижимость для переезда у россиян взлетел на 50% в сравнении с весной 2020 года, как выяснили в Knight Frank. При этом бюджет таких приобретений — от 2 млн фунтов (196 млн рублей). И россияне поставили новые рекорды по максимальному уровню продаж с 1995 года: 42,8 млрд фунтов (4,2 трлн рублей). На фоне этого аналитики Knight Frank ожидают подъёма цен в Великобритании к концу года на 5%. А к 2025 году они могут взлететь на 24%.

В постолимпийский период население Сочи растет огромными темпами: если в 2013 году, по данным Росстата, в городе проживало 368 тысяч человек, то в 2017-м местные власти уже констатировали переход Сочи в категорию полумиллионников (в планах такая цифра должна быть достигнута только к 2032-му). Представители же местного бизнеса еще год назад настаивали на цифре 700 тысяч жителей, не исключая, что в перспективе нескольких лет Сочи может превратиться в город-миллионник.

Подобный рост — едва ли не двукратный всего за пять лет — обычно означает серьезное отставание всей городской инфраструктуры — от яслей и детских садов до поликлиник и кладбищ. Именно такая картина наблюдается в городе: как говорит переехавшая в Сочи из Москвы в 2017 году Оксана Данилюк, и медицина, и образование (у Оксаны дочь школьного возраста) в городе не успевают за ростом населения.

От вершины к вершине

В сверхдорогом сегменте около 80 процентов спроса приходится на москвичей и петербуржцев, 20 — более-менее равномерно распределяется по регионам России, от Калининграда до Владивостока. Среди зарубежных покупателей заметнее всего присутствие граждан Германии и Израиля.

Свои правила

Правила работы застройщиков в России изменились с 1 июля 2019 года. С этого момента нельзя тратить средства дольщиков на стройку до введения ЖК в эксплуатацию. Деньги должны храниться на специальном эскроу-счете, доступ к которому застройщик получает, только сдав дом. Строить можно за счет собственных средств или банковских кредитов. Исключение сделано для ЖК, готовых более чем на 30 процентов или с заключенными ДДУ на 10 процентов квартир и более.

Сочинская рулетка

Приведенные неудобства могут показаться незначительными разве что на фоне основного риска покупки сочинской недвижимости: остаться и без квартиры, и без денег, если дом постановят снести по суду. Остается надеяться, что со временем на местном рынке жилья удастся навести хотя бы минимальный порядок. Пока же — за исключением люксового сегмента — покупка квартиры в городе напоминает курортный роман с незащищенным интимом: весело, приятно, но никогда заранее не знаешь, обойдется ли без фатальных последствий.

Инвестирование в курортную недвижимость Украины, Болгарии, Турции, Испании, Кипра. Как выбрать квартиру на курорте с учетом целей, цен и налогов.

Все рубрики

Инвестирование в курортную недвижимость остается актуальным для украинцев с целью сбережения и приумножения средств за счет ее сдачи в аренду. Сограждане покупают коттеджи, виллы и квартиры на курортах не только для заработка, но и для собственного отдыха, проживания, а также возможности получить вид на жительство за границей. Популярностью пользуется недвижимость на побережье в Болгарии, Испании, Турции, на Кипре и в других странах.

Как выбрать курортную недвижимость для инвестирования

Чтобы определиться с выгодным вариантом для вложения средств, важно правильно установить цели. От этого будет зависеть, на каком доме или квартире остановиться, и в какой местности лучше покупать.

Как выбрать курортную жилплощадь для аренды

Чтобы квартира или дом на берегу моря или у горнолыжного склона приносили доход, нужно останавливаться на популярных среди туристов городах и курортах. Здесь у вас будут клиенты на протяжении всего туристического сезона.

Дом должен располагаться вблизи пляжей, а если ориентируетесь на горнолыжный курорт, то в непосредственной близости от мест для катания. В регионе должна быть развита инфраструктура, транспортная доступность. Это основные критерии, на которые будут обращать внимание потенциальные клиенты. Туристов также привлекают колоритные и брендовые места. Здесь заработок в разы больше, но и стоимость квадратного метра также выше.

Далее учтите, сколько месяцев в году вы сможете сдавать жилплощадь в аренду. Этот период зависит от длительности туристического сезона и спроса на жилье в межсезонье. Имея дом или виллу на Кипре, можете рассчитывать на приток курортников на протяжении 10 месяцев в году. Приобретая квартиру для сдачи в аренду в Испании, Болгарии, Турции и других странах Европы, тщательно подходите к выбору города.

На европейских морских курортах в лучшем случае сезон длится с апреля до конца октября. Поэтому при выборе города узнайте, не замирает ли там жизнь в межсезонье, иначе спрос на квартиру будет только на протяжении 5-7 месяцев в году. Сдавать жилплощадь круглый год получится без проблем не только в крупных экономических и туристических центрах типа Валенсии, но и небольших населенных пунктах. Например, квартиры в испанских городах Торревьеха и Бенидорм активно арендуются и летом, и зимой.

На ноябрь 2017 года фаворитами по бронированию квартир через Airbnb были такие европейские города: Порту, Мадрид, Лиссабон и Афины. На лидеров рейтинга по популярности среди туристов стоит обратить особое внимание. При выборе дома на курорте для сдачи в аренду учтите следующее:

близость к пляжам или горнолыжным спускам;
удобство и безопасность местности для проживания и отдыха;
актуальность аренды недвижимости в разные поры года;
налоги в период сдачи имущества в аренду и в случае ее простоя;
сумму возможной прибыли от аренды жилплощади;
рациональность планировки для приема туристов.

Но даже при тщательном анализе некоторые непредсказуемые факторы могут сказаться на спросе на недвижимость в том или ином городе. Так случилось с Барселоной после октябрьского референдума 2017. Как сообщает Тravel+Leisure, количество туристов в городе снизится на пятую долю. Тенденция неблагоприятно скажется на доходе местных арендодателей. В свою очередь такие события влекут повышение интереса к Валенсии, Мадриду и к другим большим городам страны, а соответственно, актуальность покупки квартиры в них возрастает.

Как выбрать дом у моря для себя

Если вы инвестируете с целью сбережения средств и планируете использовать дом исключительно для собственного отдыха и проживания, можно останавливаться на менее колоритных и популярных городах. Не забывайте проанализировать интересующий регион для собственного удобства.

Если в первом случае особой актуальностью пользуются объекты на побережьях Кипра, Испании, то здесь выгодно останавливаться на Болгарии и Турции. Содержание недвижимости в этих странах обойдется дешевле, что особенно важно, если имущество не будет приносить доход. В контексте выбора курортного жилья для себя принимайте во внимание такие критерии:

соответствие квартиры, инфраструктуры города вашим предпочтениям;
стоимость обслуживания дома, а также налоги на имущество;
возможность и безопасность содержания объекта без жильцов.

Если вы покупаете курортную недвижимость с целью получения вида на жительство (ВНЖ), учтите особенности законодательства страны. В большинстве случаев право на ВНЖ выдается только если цена объекта не ниже определенной суммы. Для Испании она составляет 500 тыс. евро, для Кипра и Болгарии – 300 тыс.евро, для Греции – 250 тыс.евро.

В любом из случаев стоит проанализировать состояние рынка в конкретном городе и в стране в целом. Для долгосрочных инвестиций лучше всего останавливаться на населенных пунктах, показывающих стабильный рост цен и спроса. Выгодным вариантом также станут города, находящиеся на фазе восстановления, в которых после падения средняя цена квадратного метра начала расти. Тенденция характерна для Лиссабона, Барселоны, Софии и др.

Недвижимость у моря: популярные направления за границей

Рассмотрим несколько популярных стран для инвестирования. Какие сопутствующие затраты вас ожидают при покупке и содержании дома в каждой из них.

Недвижимость в Болгарии – доступность и удобство

Цены на Болгарские квартиры стартуют с 15 тыс. евро, но в курортной зоне за самое скромное жилье придется отдать немного больше – минимум 20-25 тыс. евро. Такая квартира будет находиться на береговой линии, поэтому в курортный сезон вы без проблем сможете сдавать ее в аренду. Подыскивая жилье для себя, за эти же деньги можно приобрести объект выше классом, но не у самого моря, а за 15-20 минут езды к нему.

За счет невысоких налогов первоначальные взносы составят около 4% от стоимости. За само оформление сделки нужно будет заплатить 2-4 тыс. евро. Получая официальный доход от аренды, в казну платится 10% от прибыли. В стране небольшой налог на недвижимость и недорогое содержание. В общем эти затраты на однокомнатную квартиру составят около 500 евро в год. Поэтому Болгария – выгодный вариант для инвестирования, даже если жилье будет ежегодно простаивать по несколько месяцев.

Недвижимость на Кипре – оправданная роскошь

Цены на квартиры у моря на Кипре выше. В популярном, перспективном курортном центре Лимассол они достигают десятков тысяч евро за квадратный метр. Гораздо доступнее расценки в городах Ларнака и Пафос. Там можно купить недвижимость у моря в пределах 100 тыс. евро. Преимущество Ларнаки в том, что он находится буквально в 7 км от главного международного аэропорта острова. Оба города имеют хорошую инфраструктуру и отличаются спокойной, тихой обстановкой.

Айя-Напа – еще один популярный в плане инвестиций город со сравнительно доступными ценами, но он ориентирован больше на активный и ночной отдых. Поэтому здесь лучше приобретать жилплощадь для сдачи в аренду туристам.

При покупке имущества оплачивается налог за переоформление прав собственности в размере 3-8%. Содержание даже бюджетной квартиры на побережье острова обойдется порядка 1 тыс. евро ежегодно. Но и заработок на местных объектах достаточно высокий.

Здесь развитая инфраструктура, высокая безопасность, достойный уровень жизни, приятный климат и рекордно долгий для Европы курортный сезон. Все это делает недвижимость Кипра привлекательной в качестве объекта инвестиций с целью заработка и выезда на постоянное место жительства. А пока квартира не в аренде, ее удобно использовать для собственного отдыха.

Курортная недвижимость у моря в Испании

Качественная современная квартира в Испании на территории крупного туристического центра стоит практически так же, как и на Кипре. По приемлемым ценам, от 1000 евро за кв.м, можно обзавестись жильем в Торревьехе, Аликанте, Валенсии, Лас-Пальмасе. А в Марбелье и Барселоне даже скромная квартира может стоить не одну сотню тысяч евро. При покупке первички придется заплатить 10% НДС, а вторички – 6-10% передаточного налога.

Имея дом в Испании, нужно быть готовым к уплате достаточно высоких взносов, особенно, если недвижимость сдается в аренду. Как сообщает компания Tranio, нерезидентам предстоит уплачивать налог на доход от жилплощади, даже если они не сдают ее в аренду.

Сумма налога на имущество достигает 1,3% от кадастровой стоимости. Подоходный налог в случае сдачи жилья в аренду составляет 24% от прибыли. Если вы нерезидент и не сдаете недвижимость, доход устанавливается в размере 2% от кадастровой стоимости, от этой суммы придется оплачивать 24% ежегодно. Кроме того, на обслуживание объекта будет уходить около 1000 евро в год. Поэтому Испания – не столь удобный вариант, чтобы имущество простаивало. Здесь ваши инвестиции должны активно работать.

Недвижимость у моря в Турции – оптимальное решение

В Турции за несколько сотен метров от береговой линии можно найти объект практически по киевским ценам. Купить недорогую недвижимость в Турции просто у моря удобно и выгодно на популярных курортах Аланья, Анталья, Бодрум, Мармарис. Современные квартиры-студии здесь можно найти по цене от 40 тыс.евро. А двухкомнатные квартиры в Анталье, Аланье предлагают от 50 тыс. евро. Рядом с недорогой недвижимостью на побережье можно подобрать виллу или коттедж с дизайнерским ремонтом за 1-2 миллиона евро.

Если желаете получать стабильный доход не только в курортный период, стоит останавливаться на квартире в Стамбуле или Анкаре. Это деловые центры, поэтому цены за квадратный метр здесь выше. В престижных районах расценки стартуют от 3 тыс. евро за кв.м.

К цене стоит добавить сборы 4% от стоимости, которые платятся при оформлении сделки. Затраты на содержание объекта составят 500-700 евро в год, а с поиском клиентов в курортный сезон проблем не возникнет.

Сдавая турецкую жилплощадь в аренду, придется уплачивать налог 15-35% от прибыли. Ставка варьируется в зависимости от суммы дохода за год. Налог не взимается, если вы заработали не более 3 тыс. лир в год, что составляет менее 700 евро.

Турция подойдет тем, кто располагает бюджетом в несколько десятков тысяч евро и желает обзавестись удобным жильем на береговой линии. Это может быть как долгосрочная инвестиция с целью заработка на аренде и сбережения средств, так и краткосрочное вложение в строящийся объект для продажи по более выгодной цене после его сдачи в эксплуатацию.

Рассмотренные направления для инвестиций пользуются особенной популярностью среди украинцев по причинам оптимального налогообложения, привлекательности инфраструктуры курортов и высокого потенциала рынка.

Недвижимость у моря в Украине: популярные города

Для тех, кто предпочитает вкладывать в украинскую жилплощадь, также есть масса вариантов курортной недвижимости практически на любой вкус и в любом ценовом диапазоне. В зависимости от финансовых возможностей и других факторов можно остановиться на черноморском или азовском побережье.

Квартиры и дома у Черного моря

Один из самых привлекательных причерноморских курортов в Украине – Одесса. Город имеет большое значение в культурной и туристической жизни страны, в нем хорошо развита инфраструктура, есть множество достопримечательностей, развлекательных, туристических объектов. За счет всего этого, а также хорошей транспортной доступности и выгодного местоположения недвижимость в Одессе остается на пике актуальности в любое время года.

Среди изобилия предложений можно подобрать как скромное, компактное жилье практически без ремонта в спальных районах города или на окраине за $15-20 тыс., так и роскошные дизайнерские коттеджи стоимостью более миллиона долларов с индивидуальными пляжами, причалами для яхт, видом на море, бассейнами. Основная масса предложений у моря, пользующихся спросом, варьируются в диапазоне $35-150 тыс. По данным аналитического центра DOM.RIA в районах Аркадия, Приморский, Большой фонтан и в центре города цена квадратного метра в среднем составляет 900-1200 $/кв.м. В остальных районах Одессы средние цены удерживается в пределах 600-750 $/кв.м.

В числе сравнительно небольших, но популярных украинских курортов на побережье Черного моря стоит выделить Скадовск, Затоку, Железный порт, Лазурное. Основная масса предложений по этим населенным пунктам представляет собой частные дома.

Цены на объекты со всеми удобствами и ремонтом стартуют от $20-25 тыс. Наиболее дорогие коттеджи в Скадовске в пешей доступности от моря, современным ремонтом стоят более $200 тыс. А скромный дом под дачу с удобствами во дворе в этих курортных городках и поселках можно приобрести дешевле $10 тыс.

Недвижимость на побережье Азовского моря

Курортная недвижимость на берегу Азовского моря – бюджетный вариант по сравнению с черноморским побережьем. В этой части Украины особенной популярностью пользуются курорты Кирилловка, Бердянск, Приморск, Геническ. Здесь не столь развита инфраструктура, но есть основные объекты для летнего отдыха: обустроенные пляжи, аквапарки.

В этой местности развит бизнес по сдаче небольших построек, пристроек, летних домов. Часто удобства и качественный ремонт в таком жилье практически отсутствуют, но его цена соответствует состоянию. Хотя арендуется эта жилплощадь достаточно активно. А оплата зачастую взимается не за объект, а отдельно за каждого жильца. Вместе с тем на побережье на продажу выставлено немало домов с современным ремонтом за $50-100 тыс.

Можно также подобрать дом в 2-4 этажа за $150-200 тысяч. Стоимость квартир в регионе варьируется от $12 тыс. за уютную однушку до $85 тыс. за комфортабельное, просторное жилье с панорамным видом на море.

Размер налогов в Украине при сдаче в аренду квадратных метров зависит от того, оформлен ли владелец как физическое лицо-предприниматель (ФЛП), и к какой группе ФЛП он относится. Согласно Налоговому кодексу, сдавая квартиру как физическое лицо, необходимо платить 18% от дохода. Для ФЛП на едином налоге в зависимости от группы ставка составляет 640 грн или 5% от дохода за календарный год.

Чтобы определиться с оптимальным вариантом для инвестирования в курорт, учитывайте состояние рынка страны и конкретного города, спрос в разные месяцы, просчитайте возможную прибыль в сезон и межсезонье. Проанализируйте, выгодно ли вам будет сдавать здесь конкретное жилье или содержать его для собственного использования с учетом налогов.

Читайте также: