Зона объектов отдыха и туризма какое разрешенное использование
Обновлено: 19.09.2024
Зона объектов обслуживания населения выделена для создания правовых условий формирования разнообразных объектов значения поселения, связанных прежде всего с удовлетворением периодических и эпизодических потребностей населения в обслуживании при соблюдении нижеприведенных видов разрешенного использования недвижимости.
Основные виды разрешенного использования
- Детские дошкольные учреждения
- Отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на малый поток посетителей (менее 150 кв.м. общ. площади)
- Отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на средний поток посетителей (150-500 кв.м общ. площади)
- Отдельно стоящие объекты торговли, общественного питания, бытового обслуживания, рассчитанные на большой поток посетителей (свыше 500 кв.м общ. площади)
- Оборудованные площадки для временных объектов торговли и общественного питания
- Библиотеки, клубы, детские и взрослые музыкальные, художественные, хореографические школы и студии, дома творчества, лектории, дома культуры (исключая ночные заведения)
- Зрелищные объекты: театры, кинотеатры, видеозалы, цирки, планетарии, концертные залы
- Музеи, выставочные залы
- Ночные клубы, дискотеки, развлекательные комплексы, боулинг-центры
- Сады, скверы, бульвары
- Лесопарки (лесные массивы)
- Открытые спортивные площадки, спортивные комплексы и залы, бассейны, теннисные корты, катки и другие аналогичные объекты
- Специализированные медицинские центры
- Амбулаторно-поликлинические учреждения: территориальные поликлиники для детей и взрослых, специализированные поликлиники, диспансеры
- Пункты первой медицинской помощи
- Молочные кухни, аптеки
- Станции переливания крови
- Жилищно-эксплуатационные службы: РЭУ, ПРЭО, аварийные службы
- Бани, сауны, химчистки, парикмахерские, прачечные
- Ветеринарные поликлиники и станции
- Органы государственного управления
- Органы местного самоуправления, общественного самоуправления
- Отделения полиции, государственной инспекции безопасности дорожного движения, пожарной охраны
- Опорные пункты охраны общественного порядка
- Государственные и муниципальные учреждения, рассчитанные на обслуживание населения: загсы, архивы, информационные центры, суды. Общественные объединения и организации, творческие союзы, международные организации
- Бизнес-центры, офисные центры
- Отделения связи, почтовые отделения, телефонные и телеграфные пункты
- Банки, учреждения кредитования, биржевой торговли, нотариальные конторы, ломбарды, юридические консультации, агентства недвижимости, туристические агентства и центры обслуживания, рекламные агентства, компьютерные центры
- Научно-исследовательские, проектные, конструкторские организации
- Научные и опытные станции, метеорологические станции
- АТС, районные узлы связи
- Передающие и принимающие станции радио- и телевещания, связи
- Стоянки открытого типа индивидуального легкового автотранспорта
- Стоянки транспорта (ведомственного, экскурсионного, такси)
- Мастерские автосервиса, станции технического обслуживания, автомобильные мойки, автосалоны
- Разворотные площадки (кольцо) пассажирского транспорта
- Антенны сотовой, радиорелейной и спутниковой связи
- Объекты инженерной защиты населения от ЧС
- Объекты инженерной инфраструктуры
Вспомогательные виды разрешенного использования
- Встроенные, встроено-пристроенные в нижние этажи помещения общественно-делового назначения
- Гаражи и автостоянки для временного хранения индивидуальных легковых автомобилей открытые, встроенные или встроенно-пристроенные
- Площадки: детские, спортивные, хозяйственные, для отдыха
- Площадки для выгула собак
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, расположенных в зоне О-2
Требования к параметрам сооружений и границам земельных участков в соответствии со следующими документами:
- СП 118.13330.2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения. (актуализированная редакция СНиП 31-06-2009);
- другие действующие нормативные документы и технические регламенты.
| 1. | Параметры магистральных улиц (поперечный профиль улиц) и минимальное расстояние жилых зданий от края основной проезжей части принимаются в соответствии с проектами планировки | м | - |
| 2. | Минимальное расстояние от стен дошкольных образовательных учреждений и общеобразовательных школ до красных линий | м | |
| 3. | Минимальное расстояние между длинными сторонами зданий | м | |
| 4. | Минимальные разрывы между стенами зданий без окон из жилых комнат | м | |
| 5. | Минимальное расстояние от границ участков производственных объектов до жилых и общественных зданий | м | |
| 6. | Минимальное расстояние от границ участков производственных объектов до границ участков дошкольных и общеобразовательных учреждений | м | |
| 7. | Максимальный процент застройки земельного участка | % |
8. Расстояние до границ земельных участков общеобразовательных школ, дошкольных образовательных, лечебных учреждений от:
Приемных пунктов вторсырья …………………………….50 м
Кладбищ традиционного захоронения…………………….500м
ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ЗОНЫ
Параметры разрешенного строительного изменения объектов недвижимости для зон П-1; П-2
1. Территория, занимаемая площадками (земельными участками) промышленных предприятий и других производственных объектов, учреждениями и предприятиями обслуживания, должна составлять не менее 60% всей территории производственной зоны.
2. Нормативный размер участка промышленного предприятия принимается равным отношению площади его застройки к показателю нормативной плотности застройки площадок промышленных предприятий в соответствии со сводом правил "СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий".
3. Предприятия, группы предприятий, их отдельные здания и сооружения с технологическими процессами, являющиеся источниками негативного воздействия на среду обитания и здоровье человека, необходимо отделять от жилой застройки санитарно-защитными зонами.
4. Санитарно-защитная зона (СЗЗ) отделяет территорию промышленной площадки от жилой застройки, ландшафтно-рекреационной зоны, зоны отдыха.
6. Минимальную площадь озеленения санитарно-защитных зон следует принимать в зависимости от ширины санитарно-защитной зоны, %:
свыше 300 до 1000 м .…….50%
свыше 1000 м до 3000 м …………….….40%
7. Со стороны селитебной территории необходимо предусмотреть полосу древесно-кустарниковых насаждений шириной не менее 50 м, а при ширине зоны до 100 м – не менее 20 м.
8. Требования к параметрам сооружений и границам земельных участков являются расчетными и определяются в соответствии с назначением, специализацией объекта, планируемой вместимостью, мощностью и объемами ресурсов, необходимых для функционирования объекта – количество работающих, посетителей и т. п. в соответствии со специализированным проектам и нормативам.
9. В сельских поселениях на территории животноводческих комплексов и ферм и в их санитарно-защитных зонах не допускается размещать предприятия по переработке сельскохозяйственной продукции, объекты питания и объекты, к ним приравненные. Объекты с размерами санитарно-защитной зоны свыше 300 м следует размещать на обособленных земельных участках за пределами границ сельских населенных пунктов.
10. Требования к параметрам сооружений и границам земельных участков в соответствии с:
- СП 18.13330.2011. “Свод правил. Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-89-80*”;
- другими действующими нормативными документами и техническими регламентами.
Функциональное зонирование участка
Разумно зонированный участок – это отдельный, самодостаточный мир, где соседствуют труд и отдых, красота и польза. Чаще всего, он состоит из следующих территорий:
А теперь подробнее.
Выездная, она же парадная зона участка
Парадная зона участка
Особой красочности этой, самой представительной зоне придают палисадники. А именно те, в которых невысокие кусты с разноцветными листьями, а также дикие карликовые деревья пребывают в ладу с культурными цветами и пышными многолетниками.
Вообще, вестибюльная часть невозможна без растений. Их количество варьируется в зависимости от площади участка. Если она совсем небольшая, используют цветы и декоративные кустарники, растущие в контейнерах, горшках или кашпо. Их располагают вдоль аллейки, на крыльце дома, вешают на фронтоне.
Зона отдыха и приёма гостей
Это терраса с расставленной садовой мебелью, патио либо беседка, площадка с мангалом, очагом для барбекю, в общем – уютное, комфортное местечко для приёма гостей, трапез на воздухе, пикников.
Патио на дачном участке
Садово-огородная зона
Огородная зона на дачном участке
Разумеется, место для плодово-овощных культур не должно быть затемнённым. Самые высокие деревья высаживают на северной стороне делянки, а, к примеру, ягоды – на солнечных местах.
Зона цветников
Зона активного отдыха
Её создание полностью зависит от спортивности хозяев и размеров участка.
Компактное игровое поле, тренажеры для воркаута, брусья, турники – можно смонтировать всё, что угодно, если территория позволяет.
Хозяйственная зона
Отделить хозяйственную зону от остальных можно при помощи широкого арсенала границ – вьющихся цветов на решетках, шпалер с виноградом, зелёных изгородей, деревьев, габионов, декоративных плетней и т. д.
С чего начинается зонирование участка?
С чертежа территории!
Нанесите на него уже имеющиеся постройки и объекты, обозначьте солнечную и северную стороны, наличие пригорков или впадин.
План участка (12 соток). А. Зона въезда: главные ворота, автостоянка, хвойный сад, цветник. Б. Хозяйственная зона: хоз.площадка, огород, баня с террасой, душем, туалетом и кладовой. В. Жилая зона: дом, терраса, сад цветов и почвопокровных. Г. Пейзажная зона: игровая поляна, декоративный пруд, альпинарий, мостик, место отдыха в тени, площадка для шашлыков.
Центр любого участка – дом, от него и следует отталкиваться, создавая различные функциональные зоны. При этом обязательно учитывают не только входы-выходы, но и расположение окон, интенсивность тени, которую отбрасывает дом на ту или иную сторону участка.
Для экономии места некоторые зоны допускается соединять в одно пространство: к примеру, место отдыха может сочетаться с игровой площадкой, спортивный уголок – с детским. С другой стороны, не стоит объединять зону для отдыха с хозяйственными постройками.
Следующий шаг – выбрать стиль ландшафтного дизайна, который свяжет воедино все зоны вашего участка. Главный критерий этого выбора – опять же дом: все объекты и зоны участка, малые архитектурные формы и декоративные элементы должны соответствовать стилистике дома, во всяком случае, не противоречить его экстерьеру.
Подумайте: без каких именно зон вам точно не обойтись, а какие необязательны. И только после этого приступайте к первоначальному этапу планирования – на бумаге.
Наносите контуры будущих зон, места зелёных насаждений с учетом таких факторов, как наличие подъездных путей, электроопор, количество солнечного света и тени. Скорее всего, вам придется несколько раз перерисовывать эскиз зонирования, но без этого, увы, не обойтись.
Что ещё обязательно нужно учесть, планируя функциональные зоны?
Расстояние каждой из будущих зон непосредственно к дому должно быть оптимальным: для зоны отдыха поближе, для спортивных площадок подальше, для огорода и хозяйственных сооружений – максимально удалённым.
Чтобы участок не страдал от дефицита солнечного света, все постройки лучше сосредоточить в его западной, северной и северо-западной частях.
Восточная сторона – лучшее место для зоны общего отдыха, газона, цветов и невысоких кустарников.
В южной части участка уместны самые высокие, тенистые деревья, дающие летом прохладу.
В северной части можно посадить деревья и кусты с густой листвой и плотными кронами – они будут препятствовать холодным ветрам.
Способы зонирования дачного участка
Зонирование живой изгородью
Чаще всего живой изгородью отделяют хозяйственную зону от дома и остальных делянок. Для её формирования используют местные кустарники (барбарис, калина, можжевельник, кизильник, боярышник), экзотические (сакура, туя, миндаль, японская айва), высокие цветы (подсолнухи, баданы, клещевина), традиционные, красиво цветущие растения (сирень, форзиция, войлочная вишня).
Шпалеры, арки, трельяжи, перголы – ещё один, изысканный способ поделить придомовую территорию на сегменты. Подобные, ажурные сооружения придадут участку романтичности, с их помощью легко создать уединенные, мечтательные уголки.
Садовая арка
Подпоры, шпалеры и арки обсаживают многолетними, цветущими лианами, плющом, глицинией, вьющейся розой, клематисом, а также ползучими ягодными культурами – виноградом, актинидией, лимонником.
Перепады высоты и террасы
Габионные конструкции
Коробы из проволочной сетки, наполненные небольшими камнями, – эффектное средство разграничения участка. К тому же зонирование при помощи подобных, модульных клеток, – довольно бюджетный способ.
Забор из габионов
Габионами можно оградить хозяйственную зону от дома и сада-огорода, замаскировать ими компостную яму, мусорные контейнеры, туалет.
Разметка дорожками
Этот способ межевания – самый простой, не затратный и посильный любому землевладельцу. Хорош он также тем, что связывает участок в единый, общий для всех функциональных зон маршрут.Что следует учесть?
Назначение и нагрузку аллей и тропинок. В частности, пешеходную тропу от калитки до дома выкладывают цветной тротуарной плиткой либо фигурной брусчаткой, а дорожку для авто – плитами повышенной прочности или бетоном.
Остальные тропинки можно покрывать галькой, песком, деревянными плашками, мозаикой; делать их закругленными, в виде ступеней, с зазорами… То есть – использовать все ресурсы собственной фантазии и художественного вкуса.
Извилистые дорожки, каждый поворот которых открывает новый вид пейзажа, визуально увеличивают площадь участка, добавляют ему перспективы.
Практика убеждает: грамотно оформить участок, разбив его на нужное количество зон, возможно в любом случае, при любой площади, своеобразии рельефа и особенностях почвы!
Категории особо охраняемых объектов и зон
В зависимости от назначения и важности для государства все объекты делятся на несколько категорий (Ст. 94, глава XXVII Земельного Кодекса РФ).
1. Особо охраняемые территории. Включаются земли курортов и историко-культурного значения, природоохранные и рекреационные территории. Порядок перевода в статус таких земель определен Правительством на основе действующих ФЗ. Использование их в других целях строго ограничивается или полностью запрещается ЗК РФ. Это объекты общенационального значения, могут находиться в муниципальной или государственной собственности. В исключительных случаях допускается включение в такие территории земель, находящихся в собственности физических и юридических лиц.
2. Земли природоохранного значения. Имеют не столь жесткие ограничения, как вышеописанные. К ним относится водоохранные территории водоемов и рек, районы нерестилищ рыб, леса с защитными функциями, пастбища и противоэрозионные полосы.
3. Рекреационные земли – участки, предназначенные для отдыха, туризма или спортивных занятий. На них строятся базы отдыха, спортивные сооружения, пансионаты, кемпинги, парки и лесопарки. Особый правовой режим пользования запрещает их выкупать, изымать и продавать. Использование может делаться лишь по согласию собственников или землепользователей, допускается на основе сервитутов. Законодательство запрещает строительство любых объектов, не отвечающих целевому первоначальному назначению.
4. Историко-культурные зоны. К ним относятся некоторые кладбища, земли под памятниками и архитектурными зданиями, объекты археологического значения. В зависимости от расположения и конкретного назначения могут разрешаться отдельные виды производства строительных работ, сельскохозяйственная деятельность запрещается.
5. Особо ценные земельные участки. На их собственников возлагаются обязанности по их поддержанию в первозданном виде, сведения обязательно указываются в земельном кадастре и при регистрации прав на недвижимость. К ним относятся редкие природные ландшафты, геологические образования, ареалы обитания животных или растений из Красной книги РФ.
6. Земли лесного и водного фонда. Используют для восстановления вырубленных или уничтоженных пожарами лесов, для строительства гидротехнических сооружений, Обеспечивающих питьевой водой населенные пункты. Правовые отношения регулируются профильными постановлениями, соответствующими кодексами и нормативными актами.
Порядок перевода природоохранных территорий в другую категорию прописан Федеральным законом и не может изменяться по решению местных органов или отдельных министерств.
Ограничения по строительству в природоохранных зонах
Каждый потенциальный застройщик должен понимать разницу между особо охраняемой природной территорией (ООПТ) и природоохранной зоной. В первой категорически запрещены все виды строительных работ, исключая необходимые случаи в целях государственной безопасности. Во втором случае перечень и жесткость ограничений зависит от степени защиты и технических характеристик возводимых объектов.
Природоохранные участки должны обозначаться специальными информационными табличками, устанавливают их владельцы, в том числе и физические и юридические лица. На них допускаются отдельные виды хозяйственной деятельности с учетом законодательных актов и решений органов местного самоуправления. Свои требования выдвигают Гражданский, Водный и Лесной кодексы РФ.
В большинстве случаев в этих пределах не запрещают проектирование, реконструкцию и строительство жилых и хозяйственных объектов при условии, что все они предусматривают наличие очистных и иных сооружений, обеспечивающих сохранность этих зон. Как обязательное условие нужно согласование с санитарно-эпидемиологическими службами.
Некоторые муниципальные советы устанавливают свои ограничения по ведению хозяйственной и иной деятельности в природоохранных зонах. Застройщики должны получать разрешения и от них, для этого требуется предоставить для ознакомления проект и всю документацию. При несоблюдении режимов поведения в таких зонах на застройщиков может подаваться иск в судебные инстанции, решение зависит от умения сторон доказывать свою правоту.
Встречаются случаи, когда местные власти выводят некоторые земельные участки из границ природоохранной зоны. Перед началом строительных работ застройщик должен самостоятельно проверить законность таких решений. Дело в том, что изменения границ зон можно делать только с согласования с федеральными организациями, при его отсутствии может быть возвращен первоначальный статус со всеми вытекающими ограничительными последствиями. Местные власти свои действия должны согласовывать с:
• соответствующим федеральным органом по охране окружающей среды;
• соответствующим федеральным органом в области государственной безопасности;
Согласованию с вышестоящими федеральными органами подлежат и решения местных исполкомов по созданию природоохранных зон. Муниципальным властям запрещено самовольно менять назначение земли в границах населенных пунктов.
Специфические ограничения в водоохранных зонах
Эти земли имеют большое влияние на санитарное состояние водных объектов общего пользования, в связи с этим облагаются более жесткими требованиями. На территории категорически запрещено применение стойких пестицидов и гербицидов, нельзя устраивать скотомогильники и кладбища, возводить объекты промышленного назначения.
Строительство жилых помещений разрешается в случаях:
• наличия полного комплекса очистных сооружений;
• соблюдения собственником недвижимости существующих санитарных норм;
• прохождение проектной документацией экологической экспертизы.
Потенциальным застройщикам необходимо знать, что природные водные объекты являются собственностью государства и должны гарантировать свободный доступ всех граждан РФ. Контроль выполнения требований осуществляется Росприроднадзором.
Государственный кадастр природоохранных зон
Документация должна отвечать действующим правилам и включать в себя данные о статусе территории, географическом положении, границах, режиме ограничений и т. д. Реестр создается в целях полного учета всех участков, оценки их состояния и контроля изменений, планирования перспектив развития.
Новые изменения в нормативных актах
В целях оптимизации законодательства и устранения искусственных препятствий строительству, Министерство природы разработало официальный документ, в котором существенно послаблены существующие ограничения. В настоящее время он на стадии согласования с федеральными органами, но есть большая надежда о положительном решении. Ведомство настаивает на выдаче разрешений на строительство не только религиозных, социальных и культурных сооружений, но и жилых зданий. Планируется корректировка следующих нормативов.
1. Порядок изменения буферных зон. Касается природных заповедников, министерство планирует уменьшить их до 15 км, а для федеральных природоохранных зон всего до 150 метров.
2. Правила пользования буферными зонами. Теперь предлагается разрешить в них сплошные рубки леса, строительство объектов религиозного, оздоровительного, спортивного и научного назначения. Не запрещается заниматься жилищным строительством с ограничением по высоте домов до 20 м, а плотность застройки земельного участка не может превышать 1% площади.
Кроме того, предполагается легализировать все ранее построенные объекты, расположенные в буферных зонах, но отвечающие современным требованиям. Ранее такие полномочия делегировались органам местного самоуправления, что часто провоцировало коррупционные действия чиновников различного ранга. Министерство надеется, что с принятием новых поправок существенно увеличится объем строительства в буферных зонах и при этом никакого негативного влияния на окружающую среду оказываться не будет.
Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ):
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
Категория земель указывается в:
1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) государственном кадастре недвижимости.
И, собственно, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7 ЗК РФ).
1.2. Особо охраняемые территории и объекты
Земли особо охраняемых территорий и объектов – земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, которые изъяты в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично из хозяйственного использования и оборота и для которых установлен особый правовой режим (п. 1 ст. 94 ЗК РФ).
К землям особо охраняемых территорий относятся земли (п. 2 ст. 94 ЗК РФ):
1) особо охраняемых природных территорий;
2) природоохранного назначения;
3) рекреационного назначения;
4) историко-культурного назначения;
5) особо ценные земли.
Здесь важно отметить, что земли особо охраняемых природных территорий (далее – ООПТ) не тождественны землям особо охраняемых территорий (далее – ООТ). Первое – лишь частное из общего (второго).
1.3. Ограничения оборотоспособности земельных участков
Всё вышеизложенное – это не классификация ради классификации. Так или иначе отнесение земель к той или иной категории влечет некие ограничения, дополнительные обязанности и иные последствия.
На землях ООПТ, например, запрещено даже движение и стоянка механических транспортных средств. Земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов примечательны особым режимом в первой зоне санитарной (горно-санитарной) охраны (не путать с ЗСО и их поясами).
Основной же перечень нюансов установлен в ст. 27 ЗК РФ: какие земельные участки изъяты из оборота (п. 4), какие ограничены (п. 5).
2. Немного смешения и неожиданностей
Однако в классификациях происходит иногда и смешение. Так, например, согласно п. 10 ст. 85 ЗК РФ (земли населенных пунктов): в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными ст.ст. 94-100 ЗК РФ.
На это указывал в свое время и ВАС РФ (Постановление Президиума от 16 июня 2009 г. N 1882/09): факт отнесения одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со ст. 85 ЗК РФ и ст. 35 ГрсК РФ в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное или иное особо ценное значение.
По моим скромным наблюдениям, многие об этом часто забывают. Да и иных сюрпризов хватает, к примеру:
– определенных линий градостроительного регулирования может не оказаться в ГКН (например, границ технических (охранных) зон инженерных сооружений и коммуникаций);
– в ГПЗУ вполне могут забыть отобразить информацию о наличии в границах земельного участка территории зоны охраны объекта культурного наследия (Определение ВС РФ от 10 февраля 2015 г. N 305-КГ14-2820);
– наличие или отсутствие сведений в ГКН о нахождении спорных земельных участков в границах ООТ не влияет на факт существования указанной ООТ (Определение ВС РФ от 19 февраля 2015 г. N 305-КГ14-4322).
3. Земли особо-особо охраняемых территорий
3.1. Курортный дуализм
В принципе, ООПТ – это земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков. И для таких территорий вполне допустимы существенные ограничения оборотоспособности. А, вот, город-курорт Геленджик прекрасен, конечно, но не ботанический сад все-таки.
Однако внимание АС СКО привлекла ч. 3 ст. 10 406-ФЗ и территории курортов федерального значения стали и землями лечебно-оздоровительных местностей и курортов (ст. 96 ЗК РФ), и землями ООПТ (ст. 95 ЗК РФ). Может, конечно, первоначальным автором такой правовой позиции является 15ААС, но буду исходить из презумпции авторства за АС СКО.
3.2. Что это за позиция?
Процитирую текст одного из последних постановлений АС СКО, в котором, по сути, кристаллизована чеканная формулировка отнесения курортов федерального значения к ООПТ:
«До принятия Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ) курорты входили в состав особо охраняемых природных территорий в качестве одной из их категорий (подпункт "ж" пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" в первоначальной редакции). Законом N 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий.
В то же время пункт 3 статьи 10 Закона N 406-ФЗ предусматривает, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона N 406-ФЗ.
По правилам статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
На основании представленных в дело документов суды установили нахождение спорного земельного участка в границах зоны санитарной охраны курорта Анапы, которые не утратили данный статус и продолжают входить в состав земель особо охраняемых территорий (статья 96 Земельного кодекса) и подлежат особой охране на основании пункта 3 статьи 4 Закона N 7-ФЗ (в который Законом N 406-ФЗ внесены изменения, не коснувшиеся курортов).
Данная позиция берет свое начало с перечня особо охраняемых природных территорий (природных объектов) побережий Черного и Азовского морей, имеющих федеральное значение, который был утвержден Распоряжением Правительства РФ от 12 апреля 1996 г. N 591-р. В перечень вошли курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов г. Анапы, г. Геленджика и г. Сочи.
Вышеуказанное Распоряжение Правительства РФ от 12 апреля 1996 г. N 591-р, кстати, утратило силу в связи с изданием Распоряжения Правительства РФ от 21 апреля 2011 г. N 685-р, да и самим 406-ФЗ внесены существенные изменения в ЗК РФ и прочие правовые акты, но арбитражные суды указывают на главное – ч. 3 ст. 10 406-ФЗ: особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до 30 декабря 2013 г., сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до 30 декабря 2013 г.
3.3. Правовые последствия
– публичные земельные участки в пределах ООПТ ограничиваются в обороте (пп. 1 п. 5 ст. 27 ЗК РФ);
– не допускается проведение иных экспертиз проектной документации, за исключением экспертизы проектной документации, предусмотренной ст. 49 ГрсК РФ, государственной историко-культурной экспертизы проектной документации на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия, а также государственной экологической экспертизы проектной документации объектов, строительство, реконструкцию которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий (ч.ч. 6, 6.1 ст. 49 ГрсК РФ, Постановление Правительства РФ от 7 ноября 2008 г. N 822).
Если коротко и емко: никакой приватизации и особые требования к экспертизе проектной документации и результатов инженерных изысканий. И еще много всяких уже более нюансированных тонкостей, связанных с ограничениями в пользовании земельными участками. Например, зонирование границ округа санитарной охраны (ОСО). Лишь еще раз отмечу, что не стоит путать ОСО и ЗСО. ЗСО, например, относятся к источникам водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, а промелькнувшие в тексте настоящего блога округи горно-санитарной охраны (ОГСО) – к лечебно-оздоровительным местностям и курортам, где природные лечебные ресурсы относятся к недрам.
Внешний контур ОСО/ОГСО является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта, курортного региона (района). В составе ОСО/ОГСО выделяется до 3 зон:
1) на территории первой зоны запрещаются проживание и все виды хозяйственной деятельности, за исключением работ, связанных с исследованиями и использованием природных лечебных ресурсов в лечебных и оздоровительных целях при условии применения экологически чистых и рациональных технологий;
2) на территории второй зоны запрещаются размещение объектов и сооружений, не связанных непосредственно с созданием и развитием сферы курортного лечения и отдыха, а также проведение работ, загрязняющих окружающую среду, природные лечебные ресурсы и приводящих к их истощению;
И расположение земельного участка в той или иной зоне ОСО/ОГСО носит, как правило, довольно имплицитный характер, а ограничения, связанные с расположением, – весьма существенные.
Иногда в арбитражных судах встречаются и иные позиции: «Таким образом, в случае, если населенный пункт имеет статус особо охраняемой природной территории и в пределах данного населенного пункта располагается земельный участок, отнесенный к категории земель населенных пунктов, для получения разрешения на строительство на таком земельном участке не требуется получения положительного заключения государственной экологической экспертизы проектной документации.
1) при всем уважении к губернатору.
2) не уверен, что в АС СКО данное решение бы устояло;
3) в ГрсК РФ земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов прямо отнесены к ООПТ (ч. 6 ст. 36 ГрсК РФ; в редакции, кстати, действующей с 30 декабря 2004 г.).
Читайте также: