Когда упал рынок недвижимости в сша

Обновлено: 18.09.2024

На диаграмме представлены некоторые из причин роста пузыря на рынке недвижимости. Крах этого рынка в 2006 г. стал предпосылкой ипотечного кризиза. Многие сложные взаимосвязи между элементами не отражены на диаграмме. Вызванный падением цен на недвижимость эффект домино, затронувший финансовый рынок и рынок недвижимости, представлен на отдельной диаграмме (см. рис. 3.3.).

В 2006 г. 22% объектов жилой недвижимости были приобретены с целью инвестиций, а еще 14% объектов — в качестве домов для проведения отпуска. В 2005 г. доля таких объектов была 28 и 12% соответственно. Таким образом, в 2006 г. рекордное число проданных объектов жилой недвижимости (40%) не становилось основным местом проживания покупателей.

Анализ показывает, что традиционно в США темпы роста цен на недвижимость примерно соответствовали темпам роста инфляции. Но за период ипотечного бума, с 2000 по 2006 гг., цены на недвижимость выросли почти в два раза. Начиная с 2006—2007 гг. во многих регионах началось умеренное падение этих цен. Появились сложности с рефинансированием ипотечных кредитов, в том числе из-за роста процентных ставок.

Существенным фактором роста цен на недвижимость с 2000 по 2006 г. явилось снижение в 2000—2003 гг. процентной ставки по федеральным фондам Федеральной резервной системы с 6,5 до 1,0% (рис. 3.2). Специалисты ФРС сочли, что снижение процентной ставки не повлечет за собой отрицательных последствий для экономики, в первую очередь из-за низких темпов инфляции; при этом они не приняли во внимание ряд других важных факторов.

Ответственные работники Федерального резервного банка Далласа заявили, что снижение ФРС процентной ставки в начале

Рис. 3.2. Процентные ставки по централизованным кредитным средствам Федеральной резервной системы

по различным видам ипотечных кредитов (Источник: Федеральная резервная система США, Freddie Mac)

2000-х гг. было ошибочным решением, потому что расчетный темп инфляции оказался ниже реального. Из-за неверной оценки темпов инфляции кредитно-денежная политика, осуществляемая ФРС, способствовала раздутию пузыря на рынке недвижимости. По экспертным оценкам, не действия ФРС, а мировой избыток сбережений (англ, saving glut), который привел к крупным инвестициям в экономику США, обеспечил сохранение долгосрочных процентных ставок на низком уровне.

В период с июля 2004 г. по июль 2006 г. ставка по федеральным фондам существенно выросла, что привело к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой, согласно условиям которых процентная ставка оставалась на предварительно установленном уровне в течение первых пяти лет, а затем подлежала ежегодному изменению на протяжении всего оставшегося срока выплаты задолженности. Соответственно рост процентных ставок по кредитам привел к росту задолженностей домовладельцев-за- емщиков. Не исключено, что увеличение процентной ставки по федеральным фондам ФРС также способствовало сдуванию пузыря на рынке недвижимости: спекулятивные инвестиции стали более рискованными; кроме того, как правило, изменение цен на активы обратно пропорционально изменениям процентной ставки.

В 2004—2007 гг. было выдано большое количество субстандартных кредитов, и именно заемщики, получившие кредиты в этот период, были чаще всего неспособны производить выплаты по обязательствам. Их уверенность в долгосрочном росте цен на жилую недвижимость, а также наличие привлекательных инновационных предложений (например, кредитов с низкими первоначальными выплатами), привели к тому, что заемщики были склонны принимать на себя трудновыполнимые обязательства по ипотечным кредитам, рассчитывая на проведение рефинансирования на более благоприятных условиях,.

В 2006—2007 гг. во многих регионах США стало сложнее провести рефинансирование кредита из-за роста процентных ставок и умеренного падения цен на жилую недвижимость. Без рефинансирования многие заемщики оказались не в состоянии выполнить свои обязательства: ставка для ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой возросла, срок первоначальных низких выплат по ипотечным кредитам завершился, а цены на жилую недвижимость не выросли, как ожидалось, а упали.

Но эти надежды не оправдалились — цены все-таки упали. И именно это привело к началу мирового экономического кризиса.

Можно достаточно точно сказать, что экономический спекулятивный пузырь на рынке недвижимости США — это аналог российской пирамиды МММ, только в гораздо больших масштабах.

В конечном итоге действие факторов риска привело к увеличению количества случаев отчуждения банками недвижимого имущества заемщиков. К сентябрю 2007 г. из-за падения цен на недвижимость рыночная стоимость 23% объектов жилой недвижимости в США оказалась ниже суммы выплат по ипотечному кредиту. Это стало для заемщиков финансовым стимулом для отказа от выплат по кредиту и передачи недвижимости в собственность залогодержателей. Начавшееся в конце 2006 г. массовое отчуждение собственности за долги, в том числе по субстандартным кредитам, явилось одним из основных факторов мирового экономического кризиса, поскольку привело к оттоку средств потребителей и уменьшению финансовой устойчивости банковских учреждений.

К октябрю 2007 г. приблизительно 16% выданных субстандартных ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой или были просрочены на срок более 90 дней, или кредитор начал процесс отчуждения недвижимости. Это почти в три раза больше, чем в 2005 г. К январю 2008 г. доля непогашенных в срок кредитов выросла до 21 %, а в мае 2008 г. она составляла 25%.

В 2007 г. кредиторами был начат процесс отчуждения почти

1,3 млн объектов жилой недвижимости, на 79% выше, чем в 2006 г. В 2008 г. произошло отчуждение 2,3 млн объектов, на 81% больше, чем в 2007 г., а в 2009 г. — 2,8 млн объектов, на 21% выше, чем в 2008 г. (рис. 3.4).

В августе 2008 г. 9,2% американских заемщиков с непогашенными ипотечными кредитами или признали свое банкротство, или передали недвижимость в собственность кредитора. К сентябрю 2009 г. их число увеличилась до 14,4%. С августа 2007 г. по октябрь 2008 г. в США был завершен процесс отчуждения 936 439 объектов жилой недвижимости. В нескольких штатах как общее количество, так и доля отчуждений имущества были значительно выше, чем в среднем по стране: в 2008 г. на десять штатов приходилось 74% случаев передачи залогового имущества кредиторам, при этом в двух штатах (Калифорния и Флорида) произошел 41% всех отчуждений. В девяти штатах доля случаев отчуждения жилой недвижимости была выше, чем средняя по стране (1,84% домохозяйств).

Рис. 3.4. Число подлежащих отчуждению объектов недвижимости в США за квартал (2007-2010 гг.)

Передача объектов недвижимости кредиторам привела к увеличению общего числа домов, выставленных на продажу. Соответственно, количество новых жилищных объектов, проданных в 2007 г., было на 26,4% ниже, чем в предшествующем, а отношение числа непроданных новых объектов недвижимости в январе 2008 г. к числу проданных объектов недвижимости в декабре 2007 г. составило 9,8 — самое высокое значение этого показателя с 1981 г. Более того, почти 4 млн объектов было выставлено на продажу на вторичном рынке недвижимости; из них почти 2,9 млн были незаселены. Избыточное предложение привело к падению цен на жилую недвижимость, которое, в свою очередь, поставило под угрозу способность все большего числа заемщиков производить выплаты по ипотечному кредиту. Предполагается, что цены на недвижимость будут продолжать падать, пока количество домов, выставленных на продажу (пример избыточного предложения), не упадет до более приемлемого уровня. Исследование, опубликованное в январе 2011 г., показало, что в США с июня 2006 г., когда цены на жилую недвижимость находились на высшем уровне, по ноябрь 2010 г. цены упали на 26%, т.е. больше, чем во время Великой депрессии, с 1928 по 1933 г. (25,9%).

После того как цены на недвижимость в США упали, крупные международные финансовые учреждения, инвестировавшие значительные заемные средства в ипотечные ценные бумаги, понесли существенные убытки. Когда влияние кризиса распространилось за пределы рынка недвижимости, возросло число случаев невыполнения обязательств и по другим видам кредитов.

Рецессия на рынке недвижимости и последовавший за ней кризис на финансовом рынке привели к значительному воздействию на мировой рынок ценных бумаг: между 1 января и 11 октября 2008 г. держатели акций американских корпораций потерпели убытки в размере около 8 трлн долл. США (общая стоимость акций упала с 20 до 12 трлн долл.). В других странах потери составили около 40%. Потери на фондовых рынках и падение цен на жилую недвижимость привели к дальнейшему снижению экономической активности потребителей, которая является главной движущей силой развития экономики.

Цены на жилье достигли пика в начале 2005 г., начали снижаться в 2006 г. (см. Также Коррекция на рынке жилья США).

Содержание

1930-е годы

1933-1939 В Новый договор это группа новых законов, созданных для решения проблем в Великая депрессия экономия, включая методы увеличения домовладения для американцев.
1934 В Национальный жилищный закон 1934 года, часть Нового курса, делает более доступным жилье и ипотеку. Он создает Федеральное жилищное управление (FHA) (позже Министерство жилищного строительства и городского развития США, HUD) и Федеральная ссудно-ссудная страховая корпорация.
1938Фанни Мэй учреждена правительством в рамках Нового курса. Это корпорация, принадлежащая акционерам, которая покупает и секьюритизирует ипотечные кредиты, чтобы обеспечить постоянное наличие средств для учреждений, ссужающих деньги покупателям жилья.

1968–1991

1968: В составе Закон о жилищном и городском строительстве 1968 года, Государственное агентство, связанное с ипотекой, Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Mae) преобразована из федерального государственного учреждения в автономную спонсируемое государством предприятие (GSE), которая покупает и секьюритизирует ипотечные кредиты для обеспечения ликвидности на первичном ипотечном рынке. Этот шаг снимает долг Fannie Mae с бухгалтерских книг правительства.
1970 Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредитования (Фредди Мак) учреждена актом Конгресса в качестве GSE для покупки ипотечных кредитов на вторичном рынке, их объединения и продажи в качестве ценных бумаг с ипотечным покрытием инвесторам на открытом рынке. Средняя стоимость нового дома в 1970 году составляла 26 600 долларов. [2] (167 817 долларов в долларах 2017 года). С 1960 по 1970 год инфляция выросла с 1,4% до 6,5% (рост на 5,1%), в то время как индекс потребительских цен (ИПЦ) вырос с примерно 85 пунктов в 1960 году до примерно 120 пунктов в 1970 году, но средняя цена дома почти удвоилась с 16 500 долларов в 1960 году до 26 600 долларов в 1970 году. В 1970 году средняя цена дома составляла от 22 100 до 25 700 долларов. [3]
1974: Закон о равных возможностях кредита налагает серьезные санкции на финансовые учреждения, признанные виновными в дискриминации по признаку расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, пола, семейного положения или возраста.
1975: В январе 1975 года средняя цена дома составляла 37 200 долларов, а средняя цена дома - 39 500 долларов. [4]
1977: Закон о реинвестициях в сообщества прошел для поощрения банков и ссудо-сберегательные ассоциации предлагать кредиты группам меньшинств с низкими доходами или владельцам малых предприятий 12 U.S.C.§ 2901et seq.). [5][6] Ранее компании использовали практику, известную как красная линия.
Июль 1978 г.: Раздел 121 разрешал единовременное исключение 100 000 долларов в приросте капитала для продавцов 55 лет и старше на момент продажи. [7]
1980: В январе 1980 года средняя цена дома составляла 62 900 долларов, а средняя цена дома составляла 72 400 долларов. [8] В Закон о дерегулировании депозитных учреждений и денежно-кредитном контроле 1980 г. предоставил всем сберегательным организациям, в том числе ссудо-сберегательным ассоциациям, право выдавать потребительские и коммерческие ссуды и открывать операционные счета, но при небольшом нормативном надзоре со стороны конкурирующих банков; также освобождены от налогообложения федеральные сберегательные банки, продавцов рассрочки платежей и зафрахтованные кредитные компании от государства. ростовщичество пределы. [9] Стоимость нового дома в 1980 году - 76 400 долларов. [10] (189 918 долларов в долларах 2007 года).
1981: Исключение Раздела 121, позволяющее единовременно исключить прирост капитала для продавцов 55 лет и старше на момент продажи, было увеличено со 100 000 долларов США до 125 000 долларов США. [7]
1981: Каждый Федеральный резервный банк создает Управление по делам сообщества, чтобы обеспечить соблюдение Закона о реинвестициях в сообщества. [11][12]
1985: В январе 1985 года средняя цена дома составляла 82 500 долларов, а средняя цена дома - 98 300 долларов. [13]
1985–1991: Сберегательный и ссудный кризис вызвано повышением процентных ставок и чрезмерной застройкой сектора коммерческой недвижимости, а также усугубляется дерегулированием стандартов кредитования сбережений и кредитов и снижением требований к резервному капиталу с 5% до 3%. [нужна цитата]
1986: The Закон о налоговой реформе 1986 года отменил налоговый вычет по процентам, выплачиваемым по кредитным картам, поощряя использование собственного капитала через рефинансирование, вторичную ипотеку и кредитные линии собственного капитала (HELOC) потребителями. [14]
1986–1991: Количество построенных новых домов упало с 1,8 до 1 миллиона, что является самым низким показателем со времен Второй мировой войны. [15]
1989: Падение продаж бывших в употреблении домов за месяц на 12,6% .; [16]Закон о реформе, восстановлении и обеспечении соблюдения финансовых институтов (FIRREA), который установил Resolution Trust Corporation (RTC), закрытие сотен неплатежеспособных сбережения и переместил регулирующий орган в Управление по надзору за сбережениями (OTS); требовал от федеральных агентств публично выставлять рейтинги согласно Закону о реинвестировании сообществ. [17]
1990: В январе 1990 года средняя цена дома составляла 125 000 долларов, а средняя цена дома составляла 151 700 долларов. [18] Средняя стоимость нового дома в 1990 году - 149 800 долларов. [19] (234 841 доллар в долларах 2007 года).
1991–1997: Квартира Цены на жилье.
1991: Спад в США, цены на новое строительство падают, но рост выше инфляции позволяет им вернуться к 1997 году в реальном выражении.

1992 - 2000

2001 - 2006

Конец года: В течение года было подано около 885 000 заявлений о выкупе 846 982 собственности. Менее 1 процента всех домохозяйств находились на той или иной стадии отчуждения в 2005 году. [52]

Конец года: В течение года было подано более 1,25 миллиона уведомлений о потере права выкупа более чем на 800 000 объектов недвижимости. В 2006 году одно из 92 домохозяйств находилось на какой-либо стадии отчуждения. [53]

Продажи жилья продолжают падать. Опасения рецессии в США. Коррекции и волатильность мирового фондового рынка.

Уже с конца 2020г (и тем более к середине 2021) многие аналитики рынка недвижимости все громче стали говорить о том, рынок жилой недвижимости в России начинает перегреваться. При сокращающихся доходах населения происходит резкий спрос на ипотечные покупки квартир. Закредитованность населения растет, а их доходы падают.
Как это можно объяснить?

Во-первых, сниженные проценты по ипотеке (так называемая Льготная ипотека) буквально подталкивают малообеспеченных граждан совершать покупки, на которые они бы не решились при ставках начала 2020г.

В-третьих, с недавнего времени материнский капитал начал выдаваться уже после рождения ПЕРВОГО ребенка, и получается, что молодая семья, не имея стабильного дохода, в качестве первоначального платежа по льготной ипотеке передает банкам материнский капитал – то есть семья буквально не имея ни копейки собственных средств, бежит в банк за оформлением кредита для покупки квартиры.

Многие эксперты предрекают крах пузыря к осени 2021г. По странному стечению обстоятельств именно на осень 2021г намечены очередные парламентские выборы в Государственную Думу РФ. Есть надежда, что чиновники, видя нестабильность на рынке квартир и недвижимости в целом, все-таки несколько усложнят процедуру одобрения ипотечных кредитов (повысят ставки, увеличат первоначальные взносы), чтобы рынок приобрел некую стабильность. Иначе, спустя совсем короткий отрезок времени, многие покупатели, не имея дохода, объявят дефолт, и на рынок вывалится огромное число банковских залоговых квартир (по ликвидационным ценам, которые существенно ниже рыночных), которые и обрушат (вернее – отрезвят) перегретый рынок.

Это было мнение редакции проекта WiaHome . com , далее же читайте подборку материалов других авторов.

Надутые метры. В России есть все признаки ипотечного пузыря. Что будет, когда он лопнет?

Октябрь 2020.

Пузырь — это существенное отклонение цены актива от так называемого справедливого значения (fair price, цена, отражающая весь будущий доход или всю будущую полезность актива). Задача определения справедливой цены по отношению к недвижимости очень сложна, но множество косвенных признаков указывают на то, что в настоящее время в крупных российских городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани, Новосибирске и в некоторых других — на рынке недвижимости сформировался классический пузырь.

Примечательно, что одним из факторов его формирования стала программа льготной ипотеки в России.

Ситуация уже вызвала обеспокоенность у Минфина и других чиновников. Но пока соображения поддержки девелоперов перевешивают растущие риски. Впрочем, это может достаточно скоро измениться.

Программа стала очень популярна, в некоторых регионах до 90% новостроек продается с ее помощью. Первоначальный взнос был снижен с 20% до 15%. Таким образом, реализация программы льготной ипотеки способствует росту цен: без нее значительное число нынешних покупателей просто не смогли бы приобрести недвижимость.

Но рост цен сам по себе неопасен. Опасно то, что он формируется в основном на заемные деньги. При этом основным залогом является сама купленная по ипотеке недвижимость (а некоторые заемщики и вовсе берут потребительский кредит на первоначальный взнос). При этом реальные располагаемые доходы граждан уже много лет стагнируют, а цены на недвижимость, как и объем выдачи ипотечных кредитов — растут.

Это сочетание — верный путь к массовым дефолтам.

А если учесть высокий риск очередного витка спада российской экономики, связанного с риском локдаунов из-за всплеска заболеваемости коронавирусом, то становится ясно, что рынок ипотеки давно пора охладить. Как минимум — ростом размера первоначального взноса.

Малый первоначальный взнос очень привлекателен, но он же и создает огромные риски и для банка, и для клиента. Если рынок недвижимости упадет на больший процент, чем процент первоначального взноса, и у заемщика произойдет дефолт, то реализация изъятой у заемщика недвижимости не покроет его долга перед банком (естественно, расчеты много сложнее и зависят от правил погашения конкретного кредита, но принцип проиллюстрирован верно).

В такой ситуации оказались многие валютные ипотечники в 2009–2010 гг. Но их было радикально меньше, чем получателей льготной ипотеки. Как правило, это были относительно состоятельные жители крупных городов. Сейчас же социальная база получателей льготной ипотеки намного шире.

Потенциал возможного падения цены оценить несложно: и в США, и в России рынок недвижимости в 2008 году падал примерно на 30% (в национальных валютах, в долларах российский рынок упал примерно втрое). Это падение существенно больше, чем первоначальный взнос по льготной ипотеке. А значит, в случае падения рынка и дефолта заемщика в зону риска попадает и сам заемщик, и банк, который выдал кредит.

К сожалению, наблюдается сильная корреляция между спадом в экономике, падением реальных доходов граждан, дефолтами по кредитам и падением рынка недвижимости. Если происходит достаточно глубокий спад экономики, то не заставят себя долго ждать все другие перечисленные выше явления.

Поэтому у регулятора еще есть время если не на полное предотвращение ипотечного кризиса, то как минимум на его смягчение.

Для этого нужно повысить требования по первому взносу до 30–40% и жестко контролировать, чтобы первый взнос не вносился за счет ранее взятого кредита. Предотвратить ипотечный кризис куда менее болезненно, чем бороться с его последствиями.

P.S. Последствия ипотечного кризиса в Японии не ликвидированы до сих пор. Банки владеют большим количеством сильно подешевевшей с начала 1990-х гг недвижимости, которая досталась им в виде залога по ипотечным кредитам.

Недвижимость-2021: России обещают ипотечный кризис по типу американского

Ноябрь 2020.

1. Возможен ли ипотечный кризис в России, и как сильно он может ударить по экономике?

2. Если кризис не реален, то какова, по вашему мнению, будет обстановка на рынке ипотеки в 2021 году? Какие трудности ждут рынок недвижимости?

— Размер дохода российского населения не соответствует уровню цен на рынке недвижимости, поэтому ипотечных сделок в следующем году по-прежнему будет много, — поделился видением ситуации совладелец Группы Родина Владимир Щекин . — К тому же ключевая ставка Банка России сейчас достигла исторического минимума — 4,25%. Такой уровень позволит сохранять относительно низкие ипотечные ставки, и даже в случае завершения программы льготной ипотеки они могут подняться лишь до 7−8%.

Конец безумия: почему ипотечный бум в России завершается

Апрель 2021.

По итогам 2020 года рост ипотечного портфеля российских банков составил 25%, или 1,9 трлн рублей. Масштаб спекуляций на ипотечном рынке напоминает начало нулевых, но свертывание программы льготной ипотеки и повышение ставки ЦБ должны остановить неестественный рост цен на жилье, считает экономист банка ЦентроКредит и автор телеграм-канала MMI Евгений Суворов

Трудно поверить, что население, чьи доходы за прошлый год, согласно Росстату, сократились на 3,5%, могло сгенерировать столь масштабный потребительский спрос на жилье, который пришелся на 2020 год. Скорее всего, основную роль начинает играть инвестиционный спрос, подогреваемый низкими ставками по ипотеке и дефицитом жилья во многих регионах. Проще говоря, рынок стал объектом масштабных спекуляций, что, конечно, не делает жилье доступнее — сейчас ситуация на рынке по ажиотажу напоминает начало нулевых.

Игра со льготами

Комьюнити Центры – новый взгляд на коммерческую недвижимость
Что такое Комьюнити Центры? Почему в последние годы мы все меньше стали посещать привычные для нас Торговые и Торгово-Развлекательные Центры? Новый взгляд на развитие коммерческой недвижимости

Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?
Чем рискует банк при выдаче ипотечных кредитов на покупку квартиры? Банк или Заемщик должен страховать сделку по покупке квартиры или иной недвижимости?

Перевод квартиры в нежилой фонд после 2019 г – Условия, порядок, требования – Полный список
Вопрос перевода в нежилой фонд обычной квартиры, находящейся на первом этаже стоит тем острее, чем дороже и более востребована коммерческая недвижимость в каждом конкретном городе и каждом конкретном районе.

$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький участок земли Нью-Йорка выставлен на продажу
$5,5 млн. за Треугольник Гесса – самый маленький объект коммерческой недвижимости Нью-Йорка выставлен на продажу. Треугольник Гесса это крошечный земельный участок в центре Нью-Йорка, символ свободы и неповиновения всех нью-йоркцев

Тенденции - Как менялся частный (малый) бизнес - СТРИТ-РИТЕЙЛ, 2010 - 2020, коммерческая недвижимость
Немного АНАЛИТИКИ: Как менялся частный (малый) бизнес, которые мы привычно относим к категории СТРИТ-РИТЕЙЛ. Коммерческая недвижимость

Ситуация на рынке офисной коммерческой недвижимости в городах РФ до 500-700 тысяч человек
Рынок аренды просел, рынок продажи коммерческой недвижимости также ползет вниз. Снижение спроса заставляет цены снижаться. Ситуация на рынке офисной недвижимости в городах России с численностью до 500-700 тысяч человек

Как лучше инвестировать в коммерческую недвижимость - Стратегии
Секрет успешного планирования активов и роста заключается в правильном сочетании потенциальных доходов и инвестиционных рисков. Как лучше инвестировать в коммерческую недвижимость

Развитие или Разрушение – что приносит больше ДЕНЕГ?
Нельзя загнать население в ГУЛАГ и надеяться на величие, любовь и ОГРОМНЫЕ КАПИТАЛЫ.
Не дубинки, угрозы и ядерные ракеты правят миром, а экономические возможности

Город приливов - Сен-Мало, Франция - Есть ВИДЕО
Целый город построен буквально на линии приливов. Город приливов - Сен-Мало, Франция. Недвижимость в экстремальных местах

Брошенные Дома или Почему Здания Теряют в Цене
Новое здание может простоять максимум 150 лет, и это при условии регулярных восстановительных работ. Брошенные Дома или Почему Здания Теряют в Цене - аспекты недвижимости

Я к инвестициям в недвижимость присматриваюсь давно, но пока не хватает реальных стимулов взяться за это серьёзно. Посчитаешь в рублях — вроде выгодно. Одна проблема: рубль — не самая твёрдая и стабильная валюта.

Экономика у нас экспортная, поэтому дешёвым рублём кормят казну, а недвижимость хорошо работает, когда инфляция стоит, а цены на квадраты растут. Но чего болтать попусту — давайте сравним доходность инвестиций в недвижимость у нас и, например, в США.

Введение

Штаты выбрал за ликвидность. Рынок не самый прибыльный, но всё равно в топе. Где крутится больше всего денег, смотрите на графике:

В США всё заточено так, чтобы инвестировать было попроще. Больше ипотечных предложений, выгоднее условия. А вот — насколько именно выгодные:

(APR) — это реальная годовая стоимость кредита. Она включает в себя фактические проценты, которые нужно отдать кредитору, плюс все сборы и комиссии.

Например, устроился на работу с зарплатой, позволяющей платить по ипотеке или просто иметь на счету сумму, достаточную для трёхлетнего проживания в штате, где берёшь ипотеку.

В Европе так не прокатит. Банки требуют взносы в +20 % и устраивают жёсткую бюрократическую головомойку. Кстати, еще в моем списке фигурируют такие интересные азиатские местности, как Гонконг, Сингапур и Шанхай.

Если у вас есть данные по доходности или личный опыт инвестирования в других странах — не стесняйтесь, рассказывайте всё как есть, без прикрас.

Америка — динамика цен на недвижимость и стоимость аренды

В качестве статистики возьму индекс HPI. Это общий показатель динамики цен на частную недвижимость в США. Российские данные буду мониторить по МСК, поэтому сравню с графиком недвижимости в Большом Яблоке.

Тем более, что Нью-Йорк в прошлом году вошёл в топ городов с самой дорогой недвижимостью (см график выше). Вот какая ситуация с местным рынком недвижимости за последние 20 лет:

Растёт стабильно. Единственный перерыв — 2008/2009 года в разгар мирового кризиса. Хотя даже на фоне тотального унижения фондового рынка, местная недвижимость подешевела незначительно. Через пару лет цены полезли вверх и продолжают это делать.

А вот ситуация с инфляцией:

Последнее десятилетие стабильно укладывается в 2 с небольшим процента. А вот что получаем по итогу:

2000 год — $335 за квадрат;
2020 год (4 квартал) — $758 за квадрат.

Рост в ~2,3 раза. Учитывая инфляцию, результат прекрасный.

РФ — динамика цен, стоимость аренды и рентабельность всего этого предприятия

Смотрим индекс стоимости жилья по Москве. Это единственная адекватная статистика за нужный нам период, которую удалось найти. Для начала общий график со сравнением цен в долларах, евро и рублях.

График с ценой в долларах:

Курсовые качели беспощадно жрут прибыль в пересчёте на валюту. А теперь просто зацените изменение курса рубля к доллару. Для пущей наглядности в зеркальном сравнении рост USD по отношению к рублю и, наоборот, падения рубля, по отношению к баксу от нулевой линии.

Некруто. В рублях вроде норм, но, если перевести в зелёную валюту — уже не айс. Инвестиции в бизнес на фондовом рынке в принципе дадут больше. Но давайте в цифрах:

2000 год — в среднем ~$700 за квадрат;
2021 год — ~$2,8 килобаксов за квадрат.

Цена выросла в 4 раза. Впрочем, сравнивая с Нью-Йорком учитывайте, в их индексе указана минимальная цифра, а нас — средняя. Ну и проценты по ипотеке разные. Там в районе 3%, у нас в среднем — 6,5 %.

А теперь, что получается в рублях:

2000 год — ~20 000 рублей;
2021 год — ~214 000 рублей.

Рост в 10 раз — вообще крутяк. Но курсовой график выше показывает, что реальная цена квадратных метров гораздо ниже. Давайте глянем на актуальный график инфляции:

А теперь в сравнении с США:

Восторга уже меньше. Может быть и выгодно, но только если удачно войти. Выгодно — это на отрицательном пике. А если ты вошёл на тренде, а потом квакнул новый 2008 или 2014 — уже не выгодно, а печально.

Тем более, что с недвижимости ещё и налоги платить нужно и коммуналку. У нас налог 0,1 % для квартир меньше 10 млн руб. В Нью-Йорке — 1,4 %.

Выводы

Я быстрее поверю, что к концу года за один зелёный попросят 100 рублей, чем рубль отыграет свои докризисные 32. Сильный рубль никому не нужен, поэтому скачки курса и обесценивание продолжатся бодрым темпом.

Квадратные метры, если верить аналитикам, особо расти не будут. Льготную ипотеку до бесконечности продлевать тоже не будут. Без неё спрос упадёт, а без спроса и цену гнать перестанут.

Я бы и призадумался над тем, чтобы купить квартирку в США, но тут реальный выхлоп будет только если сразу найти арендатора. Чтобы уже его деньгами платить по ипотеке.

А пока желающих нет, то зарабатывать я буду здесь, а там только тратить. Плюс нужно удачно купить в нормальном районе, который через 10 лет не превратится в гетто. В общем, куча проблем, которые нужно разруливать. За что я, собственно, и не люблю недвижимость как инструмент заработка.

Может вы любите? Признавайтесь, какие варианты изучали и в какую страну уже собираетесь мутить билеты?

Читайте также: