Можно ли продать ипотечную квартиру банку в котором брал ипотеку и какие бывают варианты

Обновлено: 18.09.2024

Способы приобретения жилья, которое находится в залоге у банка

Бытует мнение, что ипотечная квартира, выставленная на продажу, дешевле, чем обычное жилье без залога. Так ли это? И как можно приобрести такую недвижимость?

Примеры, когда человек покупает квартиру в кредит, а потом продает её, не так уж и редки. Возникновение подобных предложений на рынке связано с самыми разными причинами. Типичный вариант — продажа ипотечной квартиры, чтобы купить другую недвижимость. Например, если семья ожидает пополнение, и однокомнатной квартиры уже не хватит для комфортного проживания.

Конечно, есть случаи, когда кредит становится для заемщика непосильным бременем, но таких продавцов на рынке не так много, как принято думать. Механизм проведения сделок прекрасно отработан риэлторами, каких-либо дополнительных рисков нет, отмечают эксперты.

"Это не так. Чаще всего цены на них соответствуют среднерыночным показателям. В любом случае, выставляя на продажу залоговые квартиры, ипотечные продавцы, как и любые другие, стремятся получить максимальную прибыль, а некоторые еще и отбить свои расходы по кредиту. Поэтому нередко квартиры из-под ипотеки оцениваются их владельцем даже выше рынка, другой вопрос, что в сегодняшних условиях вероятность найти покупателя в этом случае стремится к нулю", — рассказал Лев Плецельман, руководитель Службы ипотечного кредитования компании ИНКОМ-Недвижимость.

Сложности покупки

По мнению экспертов, основная проблема такой сделки — это убедить покупателя. Предубеждение насчет ипотечных квартир еще сохранилось среди некоторых покупателей. Между квартирами с обременением и без обременения, они выбирают второй вариант. По данным ИНКОМ-Недвижимость, факт нахождения квартиры в залоге у банка негативно воспринимают 70% потенциальных покупателей.

Хотя нужно отметить, что число тех, кто опасается покупать подобные объекты, постепенно снижается (особенно, если сумма долга не превышает 3−4 млн. рублей). Отчасти это связано с тем, что механизм сделки хорошо изучен и отработан. Кроме того, опытному риелтору не составит труда объяснить, что риски при такой сделке не больше, чем в других случаях, отметила Светлана Бирина.

Процедура сделки

Когда найден покупатель, его необходимо предупредить о том, что квартира продается через банк и сначала будет необходимо досрочно погасить ипотечный кредит по этой квартире. После погашения банк выдает справку, а затем документы на квартиру вместе со справкой банка о погашении кредита подаются в регистрационную палату.

Естественно, найти такого покупателя непросто, поскольку желающих рисковать своими денежными средствами не много, и тогда процедура покупки осуществляется по второй схеме. Покупатель вносит деньги на две банковские ячейки. В одной — сумма погашения кредита, в другой переплата за разницу в цене за квартиру. После этого банк дает продавцу разрешение на продажу жилья.

Кстати, залоговую ипотечную квартиру можно купить и в ипотеку, но автоматического переоформления кредита не будет — покупателю-заемщику придется заново пройти процедуру одобрения и получения кредита.

Эксперты все-таки советуют самостоятельно не вступать в такую сделку — зачастую это не только сложная и длительная процедура, но еще и довольно рискованная. Лучше обратиться в надежную риелтерскую компанию, которая имеет соответствующий опыт работы на рынке ипотеки и крупную сеть банков-партнеров, и где помогут осуществить все необходимые действия по досрочному возврату кредита и снятию залога.

Будут ли проблемы потом?

Особых проблем с последующей продажей такой квартиры нет, ведь после приобретения покупатель становится ее полноправным собственником и вправе распоряжаться этой квартирой по своему усмотрению (может и продать, и подарить, и завещать).

Под термином продать ипотеку подразумеваем продажу ипотечной квартиры, дома и другой недвижимости.

С февраля 2020 года в Госдуме рассматривают законопроект № 907072-7 о внесении изменений в закон об ипотеке.

Принятие закона даст заемщику право самостоятельно продать ипотеку.

Безусловно, нет гарантии, что законопроект примут и позволят должникам продавать ипотеку самостоятельно.

Первое чтение депутаты планировали в апреле 2020 года.

При этом, закон о дистанционном голосовании приняли за 1 день во всех чтениях. Могут ведь, когда им надо.

Тем не менее, рассчитываю, что данный закон примут.

Стремительное падение платежеспособности граждан потянет за собой просрочки по ипотечным кредитам.

Судебные приставы и организаторы публичных торгов утонут в потоке продаж ипотечных квартир и домов.

Не радужная экономическая перспектива вселяет уверенность, что

должникам позволят продать ипотеку самостоятельно по закону, а не по доброте банка.

Рассмотрим законопроект, чтобы заранее понимать порядок самостоятельной продажи ипотеки.

Законопроект взят с сайта Госдумы.

Содержания проекта актуально на дату написания статьи.

Основные 3 условия, чтобы самостоятельно продать ипотеку.

Не любую ипотечную квартиру или дом можно будет продавать самостоятельно.

Необходимо соблюдение 3-х условий.

1-ое условие.

Стороной кредитного договора может выступать только физическое лицо.

Данное условие может показаться само собой разумеющимся.

Однако нужно понимать, что юридические лица тоже могут заключать кредитные договоры (займы) под залог недвижимости.

2-ое условие.

Физическое лицо заключило кредитный договор в целях, не связанных с бизнесом.

Иными словами, полученный кредит не связан с предпринимательской деятельностью.

Обычно ипотеку берут для покупки квартиры с целью проживания.

Однако не редки случаи, особенно в Москве и Московской области, покупки жилья для сдачи.

Проще говоря, ипотеку брали, чтобы купить квартиру или дом для сдачи в наем.

С такой целью продать ипотеку самостоятельно едва ли дадут.

3-е условие.

Размер кредита для продажи ипотеки не превышает 15 млн. рублей.

Максимальная сумма значительна, поэтому многие должники попадают под это условие.

Другими словами, для большинства должников размер кредита не станет препятствием, чтобы самостоятельно продать ипотеку.

Порядок продажи ипотечной квартиры или дома.

Полное название документа – Заявление о самостоятельной реализации заложенного имущества.

Возможно, власти утвердят образец заявления о самостоятельной реализации заложенного имущества.

В заявлении обязательно указывают кредитный договор (номер и дата), который обеспечен ипотекой.

Если заявление отправляете по почте, то обязательно заказным письмом с уведомлением о вручении.

Заявление можно подать лично под расписку сотрудника банка.

Подавать заявление можно только после возникновения оснований для обращения взыскания на ипотечную квартиру или дом.

Основания для обращения взыскания, как правило, возникают при неисполнении кредитного договора.

Иными словами, при просрочке оплаты кредита возникают основания для обращения взыскания.

Вслед за этим возникает право подачи заявления на самостоятельную продажу ипотечной квартиры.

Проще говоря, заемщику дают право, не дожидаясь обращения взыскания на квартиру, самостоятельно ее продать.

Цель такой продажи состоит, в первую очередь, в полном погашении кредитной задолженности.

Что делает банк, получив заявление о самостоятельной продаже ипотечной квартиры или дома?

В уведомлении банк сообщает заемщику общую сумму требований по кредитному договору.

В состав суммы требований входят:

сумма основного долга,
проценты за пользование кредитом,
сведения о размере неустойки.

Следует обратить внимание на следующее.

Уведомление должно содержать расчет процентов за пользование кредитом.

При этом, проценты в уведомлении рассчитывают на 6 месяцев вперед.

Иными словами, уведомление содержит сумму процентов рассчитанных на будущее время.

Почему проценты рассчитывают на 6 месяцев вперед?

Потому что максимальный срок, в течение которого заемщик может продавать ипотеку, составляет 6 месяцев.

Общая сумма требований, указанных в уведомлении банка, составляет минимальную цену продажи ипотечной квартиры.

Проще говоря, заемщик вправе самостоятельно продать ипотеку по цене не ниже, указанной в уведомлении банка.

Все что сверху минимальной цены, принадлежит заемщику.

Если ипотечная квартира продана раньше 6-тимесячного срока, то банк обязан пересчитать проценты.

Банк направляет вышеуказанное уведомление в течение 10 рабочих дней.

С момента получения заявления о продаже ипотеки банк не вправе обратить взыскание на имущество в судебном порядке.

Данная норма гарантирует заемщику возможность самостоятельно продавать ипотечную квартиру.

Иными словами, в этот период нельзя наложить арест на квартиру или запрет на отчуждение.

Соответственно ни суды, ни судебные приставы в указанный срок не могут вмешиваться в самостоятельную продажу ипотеки.

Продажу ипотечной квартиры или дома оформляют 3-х сторонней сделкой.

Сторонами договора купли-продажи выступают:

заемщик (залогодатель),
банк (залогодержатель),
покупатель.

Как упоминал выше, цена договора не может быть меньше суммы, указанной в уведомлении банка.

Все расчеты производят через банк.

Сумму покупки квартиры зачисляют на счет, указанный в кредитном договоре.

Банк оставляет себе сумму долга по кредитному договору.

Разницу банк возвращает заемщику.

Срок возврата составляет не более 5 дней с момента зачисления средств покупателя на счет.

Другими словами, заемщик получает остаток от продажи не позднее пятидневного срока.

На этом обязанности банка не заканчиваются.

Банк направляет документы для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Запись об ипотеке содержится в ЕГРН.

Данная запись препятствует регистрации права собственности покупателя на недвижимость.

Таким образом, если сегодня поступили деньги, то на следующий рабочий день банк подает документы для снятия ипотеки.

Другие нюансы продажи ипотечной квартиры.

6-ти месячный срок для самостоятельной продажи могут продлить.

Данный срок продлевают по соглашению между заемщиком и банком.

Продолжительность нового срока для продажи определяют стороны по обоюдному согласию.

Самостоятельно продать ипотеку нельзя в 4-х случаях.

Продажу ипотечной квартиры или дома не допускают в следующих случаях.

1. Имущество заложено нескольким созалогодержателям.

Обычно при выдаче ипотеки, банк является единственным залогодержателем.

Однако, возможны ситуации, когда залогодержателей несколько.

Например, под залог одной дорогой квартиры, получены 2 кредита в разных банках.

2. Недвижимость является предметом предшествующей и последующей ипотек.

Пример, заемщик погашает одну ипотеку и сразу берет вторую под этот же объект.

3. Заемщик воспользовался правом на ипотечные каникулы.

В период действия ипотечных каникул самостоятельно продать ипотеку нельзя.

По истечении ипотечных каникул, право на самостоятельную реализацию заложенной квартиры действует.

4. Банк обратился в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

Если банк подал иск об обращении взыскания на ипотеку, то заемщик не вправе подавать заявления о самостоятельной продаже.

Иными словами, если банк опередил заемщика, то самостоятельная продажа уже не к месту.

И в завершение, рассмотрим вопрос:

Как самостоятельно продавать ипотеку, пока не принят закон?

Пока не рассмотрен законопроект № 907072-7, нужно договариваться с банком.

погасить ипотеку в счет оплаты за продаваемую квартиру,
ждать снятия банком ипотечной записи в ЕГРН,
после проводить сделку купли-продажи квартиры свободной от ипотеки.

Кроме этого, организатор торгов не откусит от продажной цены свой процент.

Обратите внимание на: Онлайн сервисы и пошаговые инструкции по получению земли, строительству и другим вопросам.

Большая часть населения не имеет возможности купить квартиру, без привлечения кредитных средств. Оформление ипотеки для многих единственный способ обрести собственное жилье. При этом недвижимость является гарантом выплаты. Поэтому на время предоставления кредита и до момента его полного погашения, квартира находится в залоге финансовой организации. У владельца недостаточно прав, чтобы беспрепятственно продать или подарить квартиру.

Обременение квартиры регистрирует государство. Все манипуляции с жилым объектом обязательно вписываются в госреестр. Поэтому покупатель без труда может найти всю необходимую информацию о квартире.

Как показывает практика, продавать жилье, которое приобретено в ипотеку, невыгодно. Необходимо снизить стоимость ниже рыночной. Так как многих это отталкивает. Так же нужно оформлять дополнительные бумаги, а это отнимает много сил и нервов.

В среднем ипотека оформляется от десяти до двадцати лет. В течение этого времени владельцы ипотечного жилья по разным причинам могут захотеть изменить жилищные условия. Квартира, находящаяся в ипотеке, в любом случае оформлена на заемщике или созаемщиков, поэтому законом не запрещено реализовывать его. Но провести сделку можно с определенными ограничениями, а именно, нужно согласие банка, в котором оформлен долговой договор.

Досрочное погашение долговых обязательств

Самый простой вариант - рассчитаться с банком за ипотеку досрочно. В таком случае квартира будет принадлежать только покупателю, и вмешательство третьих лиц не нужно. Единственная проблема - где взять денег. В таком случае на помощь могут прийти близкие или надежные друзья. Нужную сумму можно будет отдать после продажи квартиры.

Так же можно найти человека, который заплатит полную стоимость ипотеки. Он может пойти на встречу в том случае, если ему необходимо это жилье. Идеально подходит район и стоимость квартиры.

Продажа обремененной квартиры с разрешения банка

Если банк дает свое согласие, нужно немедленно продавать квартиру. Все зависит от того, на каких условиях заключен договор. Опционы могут быть различными. Например, промежуток времени, по истечению которого заемщик может приступать к манипуляциям с квартирой. В других ситуациях необходимо выплатить определенную часть суммы. Обычно не ниже пятидесяти процентов. В любом случает, клиент должен доложить банку о своих намерениях.

Дальше нужно найти покупателя готового купить ипотечную жилплощадь. Выписать из квартиры всех прописанных там жильцов.

Когда получено одобрение банка, продавец получит всю сумму от покупателя. Есть несколько способов оплаты:

наличными;
перечисление на счет в банке;
покупатель погашает кредит, банк снимает все запреты.

Перед продажей нужно проверить есть ли штраф за досрочное закрытие кредита. Если штраф большой, то продажа не выгодна. Так же очень рискованно уплачивать задолженность денежными средствами покупателя. Такие операции можно проводить, только если существуют договорные отношения между банком и покупателем.

Привлечение кредитора

Представить защиту обеих сторон может независимый банк-кредитор. Он выступает посредником, тем самым вынуждает внести первый платеж. После этого снимается запрет на продажу квартиры, после чего можно оформить договор купли-продажи. Кредитора всегда извещают об оплате долга продавца покупателем. Тем самым предупреждается факт мошенничества.

Снятие обременения с последующей продажей

В данном случае оформить сделку можно следующими способами:

Предварительно оформить сделку купли-продажи. Зарегистрировать договор продажи жилого объекта. Клиент отдает предоплату продавцу. Последний погашает задолженность в банке этими деньгами и получает документы о том что, кредит выплачен. Затем оформляются все оставшиеся документы. Переоформляют квартиру на покупателя. Продавец забирает вторую часть долга.
Снять обременение с квартиры до перехода жилья к покупателю. После согласия банка на бартер с недвижимостью, клиент-покупатель вносит денежные средства в две ячейки. В первой ячейки хранятся деньги за оплату ипотеки. Во второй - остальная сумма за квартиру. После сделки, банк забирает себе определенную часть денег за долг клиента, остальную сумму отдает продавцу. Оформляются все документы по сделке.

Замена заемщика

Клиент переоформляет ипотеку на себя. Продавец подает заявление в банк и признает себя неспособным выплатить кредит. Происходит переоформление квартиры и ипотеки на покупателя. Покупатель подает такие же документы в банк: паспорт, финансовое состояние, подтверждение доходов и семейное положение.

Банки редко одобряют нового клиента, если он имеет недостаточный доход для оформления ипотеки.

Все долги и проценты, которые накопились за весь период, так же оплачивает продавец. Если стоимость жилья стала больше на период продажи, разницу получает продавец.

Финансовые организации редко идут навстречу клиентам, если покупатель берет необходимую сумму в другом банке. Поскольку в этом случае кредитор теряет возможность получить свои проценты.

Если заемщик не в состоянии платить кредит или найти нового заемщика, банк может сам предложить должнику продать ипотечную квартиру. Если суммы от продажи квартиры не хватает погасить основной долг, то заемщик обязан выплатить оставшуюся разницу.

Как быть, если квартира находится в ипотеке? Как продать такое жилье, чтобы все было в порядке с законом, и можно ли так сделать вообще?

Что нужно знать при совершении подобной сделки. Об этом поговорим в сегодняшнем материале.

Способы продажи ипотечной квартиры

Для продажи квартиры, находящейся в ипотеке, заключение обычного договора купли-продажи не подходит.

Решить данный вопрос можно 4 способами:

Досрочно выплатить ипотеку;
Погасить задолженность в ходе совершения сделки;
Продажа жилья вместе с долгом по ипотеке;
Продажа ипотечной квартиры банком.

Поговорим обо всех этих вариантах подробнее.

Досрочная уплата ипотеки

Этот вариант прост в понимании, однако сложный в реализации, так как требуется отыскать покупателя с наличными на руках. Схема выглядит просто: взять с покупателя предоплату за жилье и этой суммой погасить остаток задолженности по квартире. В итоге, вы продадите ему уже свободную недвижимость.

Этапы оформления:

Из плюсов быстрое оформление сделки и простота схемы. Из минусов – большие риски для покупателя, так как после внесения задатка владелец квартиры может исчезнуть, попасть надолго в больницу, умереть. А заставить его близких родственников вернуть деньги – долгое занятие, которое требует не одного месяца рассмотрения дела в суде.

Продажа с погашением ипотеки в ходе сделки

В данной схеме банк становится непосредственным получателем задатка. Весь процесс сделки ложится на плечи владельца квартиры, а лучше в помощь нанять проверенного риэлтора. Главная отличительная особенность – необходимость использования в банке двух депозитарных ячеек.

Этапы оформления:

Получить разрешение от банка на продажу ипотечной квартиры.
Определить вместе с банком размер оставшегося долга.
Покупателю требуется заложить средства в 2 ячейки: в первую для банка (сумма равна размеру невыплаченного долга за недвижимость), а во вторую остаток для продавца.
Подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Реестре.
После перехода прав собственности на квартиру покупателю, продавец забирает деньги с первой ячейки для погашения ипотеки.
Банк дает покупателю погашенную закладную на жилье, по которой нужно получить выписку из ЕГРН о том, что нет обременения.
В завершении продавец получает доступ к деньгам из 2 ячейки.

Из явных плюсов – безопасность сделки. Покупатель уверен, что продавец точно не пропадет, а потенциальный владелец в любой момент может вернуть деньги из банка. Из неудобств – сделка контролируется банковским учреждением, сроки и даты проведения операций не всегда подходят для покупателя или продавца.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Этапы оформления:

Сообщить в банк о желании досрочно погасить задолженность по квартире и продать ее.
Найти самостоятельно или заручиться помощью банка в поиске покупателя, способного сделать первый взнос в размере не меньше, чем остаток долга по недвижимости.
Заключить с покупателем договор задатка и нотариально заверить. В договоре указать банковское учреждение, в котором оформляется ипотека.
Покупатель вносит необходимую сумму денег для оплаты долга по ипотеке.
С квартиры снимается обременение – особенности процедуры зависят от конкретного банка.
Передача пакета документов (полный список в следующем разделе статьи) в банк, в котором покупатель планирует оформить ипотеку.
Оценка продаваемой недвижимости.
Одобрение сделки со стороны банка, подписание договора, регистрация сделки в Реестре и получение оставшихся денег от покупателя.

Так как все сделки контролируются банком, риски для всех сторон сведены к минимуму. Для покупателя такой вариант – возможность приобрести квартиру в кредит по цене, ниже, чем обычно. Из минусов способа – сложно подобрать подходящего покупателя, у которого будет на руках необходимая сумма для погашения долга. Также не всегда сделку может одобрить банк.

Продажа ипотечного жилья банком

Наихудший вариант для владельца недвижимости. Используется в случае, когда владелец квартиры имеет проблемы с погашением задолженности или не в состоянии оплатить ипотеку и сообщил об этом в кредитную организацию.

Этапы оформления:

Продавцу не о чем переживать пока идет сделка – банк делает все сам. Из минусов – владелец квартиры обычно получает значительно меньше денег, чем при других вариантах продажи.

Документы при продаже ипотечной квартиры

Перед любой сделкой о продаже ипотечной квартиры требуется подготовить ряд документов:

Паспорта владельцев квартиры (для детей до 14 лет – свидетельства о рождении).
Выписка из ЕГРН на продаваемую недвижимость.
Технический паспорт квартиры.
Справка №9 (выписка из домовой книги).
Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
Если квартира покупалась в браке, но оформлена на одного из супругов – потребуется согласие на продажу и от него.
Справка о стоимости квартиры (оценка недвижимости).

Некоторые из этих справок делаются платно, поэтому необходимо рассчитывать свой бюджет заранее.

Кто может купить квартиру в ипотеке

Также на ипотечную квартиру обращают внимание люди, желающие купить жилье именно в этом доме. Например, человек давно хотел приобрести недвижимость в вашем жилом комплексе, и тогда он будет рад откликнуться на предложение.

Какие налоги придется уплатить

При продаже ипотечной недвижимости происходит такое же налоговое регулирование, как и при реализации обычного жилья. Если вы владелец квартиры более трех лет, то платить налоги не потребуется. В ином случае, взымается налог 13%. Уклониться никак нельзя, так как сделки контролируются банком.

На квартиры, приобретенные после 1 января 2016 года, действует 5-летний срок владения для освобождения от уплаты налога при продаже.

Какие риски могут возникнуть

Продавец ничем не рискует. Пока обременение не снято, никто никаким способом не лишит владельца недвижимости.

Поэтому как для продавца, так и для покупателя, крайне важно тесно сотрудничать с банком и риэлторами на этапах оформления купли-продажи ипотечной квартиры!

Читайте также: